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MARÍA E. LIMA Y A. LÓPEZ REILLY

En 26 barrios centrales de Montevideo hay 133 hectáreas vacantes en las que podrían vivir 33.250 personas, según un informe de la Facultad de Arquitectura, que también establece las causas y las posibles soluciones a ese vaciamiento.

El informe "Los inmuebles vacantes de Montevideo. Una reserva para el desarrollo inclusivo" fue presentado ayer en la Facultad. Lo elaboraron el año pasado 200 estudiantes de la Cátedra de Sociología y el Instituto de Teoría y Urbanismo de la Facultad de Arquitectura de la Universidad de la República (Udelar).

Esta investigación será presentada por la Universidad al Ministerio de Vivienda, la Agencia Nacional de Vivienda y a la Intendencia de Montevideo. El decano de la Facultad de Arquitectura, Gustavo Scheps, sostuvo que este estudio es "interesante en términos que la enseñanza y la investigación se juntan y forman un producto que sirve en varios niveles. Creo que es un aporte importante ya que cuantifica y objetiva algunos aspectos de los que mucho se habla, pero poca información concreta hay".

Lo que se pudo comprobar es un vaciamiento de las zonas centrales de Montevideo, aunque se aclara que esto se viene dando desde hace décadas y se prevé que siga aumentando.

Además, con el estudio detectaron que en la periferia de la ciudad vive la mayoría de las personas desocupadas y es donde están los hogares más numerosos.

En esos 26 barrios estudiados hay 2.901 hectáreas donde se podría edificar (no se tuvo en cuenta los espacios públicos y la zonas viales), de ese total hay 133 hectáreas vacantes, es decir un 4,6%. La investigación considera como vacantes a lotes baldíos, fincas desocupadas y establecimientos industriales y comerciales sin actividad.

Algunos de esos 26 barrios estudiados son: el Barrio Sur donde hay un 14% de área vacante, en la Ciudad Vieja, un 14,8% y en el Mercado Modelo, un 14,9% de área vacante.

En el estudio también se plantean las causas de este vaciamiento de la zona centro de la ciudad, según la Facultad de Arquitectura: la lógica de un mercado inmobiliario desregulado, las políticas habitacionales que favorecieron la "periferización", la ausencia de una cartera de tierras significativa para viviendas de interés social. Aunque también señalan un factor cultural que determina esta problemática: el prestigio de la opción habitacional suburbana.

Álvaro Portillo, profesor titular de la Cátedra de Sociología y director ejecutivo del Instituto de Teoría y Urbanismo de la Facultad, explicó que cuando habla de regular el mercado atiende "fundamentalmente a consideraciones diferenciales en el territorio según distintas realidades y evitar que se produzcan estos vaciamientos negativos".

Portillo asegura que si se lograra reactivar los inmuebles en desuso esto incidirá "en el mercado en general, porque si se multiplica la oferta inmobiliaria opera a la baja en el conjunto y eso favorece a la ciudad y el retorno a las áreas centrales porque mucha gente que está lejos es porque es lo que puede pagar, pero puede aproximarse si hay menores costos".

PROPUESTAS. Para disminuir y prevenir el vaciamiento de la zona central de la ciudad, la Facultad propone opciones a las autoridades del Ministerio de Vivienda, de la Agencia Nacional de Vivienda y de la Intendencia de Montevideo.

Entre esas ideas sugeridas está la de implementar un impuesto progresivo a los dueños de los inmuebles vacantes, para evitar que los tengan en desuso, "pero por otro lado que se les ofrezca estímulos si quiere sacar a su bien de esa situación. Ese tipo de intervenciones son las que hacen reencauzar las tendencias naturales en el mercado inmobiliario", indicó el titular de la Cátedra.

Aclaró que "aplicar sólo este impuesto puede ser injusto, porque el dueño puede no tener dinero, pero corresponde que el Estado lo induzca a que venda el inmueble o que presente un proyecto y que el Estado lo ayude a ejecutar el proyecto edilicio".

Entre los estímulos propuestos para los propietarios está el de dar exenciones de tributos municipales en proyectos constructivos y la asistencia mediante el crédito hipotecario.

En la presentación, Portillo aclaró que hoy existe un impuesto a los terrenos baldíos y a las fincas ruinosas, estipulado en la ley orgánica municipal del año 1984, pero cree que "se aplica muy poco".

Sin embargo, el edil del Frente Amplio Pablo González -quien propuso un nuevo impuesto a las viviendas vacías (ver nota aparte)- indicó que la Intendencia está aplicando ese impuesto, lo que no se está haciendo es ejecutar al propietario moroso, pero dijo que existe disposición de la comuna a iniciar esas acciones.

"No depende de nosotros sino de los Juzgados, pero de nuestra parte vamos a hacer todo lo posible por acelerarlos", afirmó el director de Recursos Financieros, Arturo Echeverría.

Hay unas 100 ejecuciones de morosos previstas. De ese total, 30 remates se harían "lo antes posible", informó Echeverría, quien aclaró que se trata de "grandes deudores". El director reconoció que, probablemente, muchos morosos concurrirán a la comuna a pagar sus deudas una vez que conozcan la fecha de remate de sus bienes.

Hoy a las 9, la Intendencia de Montevideo firmará un convenio de cooperación con el Ministerio de Vivienda.

El acuerdo -que será rubricado por la intendenta Ana Olivera y la ministra Graciela Muslera- prevé programas de relocalización de asentamientos que se encuentran en terrenos inundables o contaminados, acciones de rehabilitación y consolidación urbano - habitacional y la integración de nuevas urbanizaciones.

Dentro del Plan Quinquenal de Viviendas se establecerán incentivos a la inversión privada en viviendas de interés social y la aplicación a nivel departamental del Plan Nacional de Alquileres de Viviendas de Interés Social. Ambas instituciones continuarán coordinando el funcionamiento de oficinas de rehabilitación urbana en Ciudad Vieja, barrio Sur, Centro, Cerro, Aguada, Cordón Norte y La Unión, así como la aplicación del Plan Lote, para la construcción de viviendas en predios de propiedad pública.

La investigación se hizo en 26 barrios de zonas centrales de Montevideo, fueron observados por grupos de

estudiantes del primer y segundo semestre de Sociología de la Facultad de Arquitectura

del año 2010. Como la investigación no fue hecha por profesionales, se aclara que puede haber un sub registro de la realidad. Los estudiantes tuvieron en cuenta lotes baldíos, fincas sin uso o establecimientos industriales o

Comerciales sin uso.

El área total edificable estudiada es de 2.901 hectáreas. En esas zonas centrales de la ciudad la población bajó de 502.857 -según el Censo de 1996-a 459.924 -según el censo de 2004-. El descenso de la población en esa zona de la ciudad está directamente vinculado con el aumento de las viviendas libres: en 1996 eran 181.882 y en 2004 eran 189.914. Por ejemplo, en el Barrio Sur vivían 14.583 personas en 1996 y en 2004 esa cantidad bajó a 12.908.

Recientemente el edil frenteamplista Pablo González propuso gravar las viviendas desocupadas que están en condiciones de ser habitadas. La iniciativa del legislador apunta a combatir el "déficit habitacional" que existe en la capital y la problemática de las viviendas desocupadas, una situación que la administración municipal y la oposición coinciden es preocupante.

El proyecto del edil fue presentado en la bancada del Frente Amplio y en la Departamental de Montevideo del Frente Amplio, "todavía no se ha definido por parte de Frente Amplio si se va a impulsar o no", indicó.

González propone crear un tributo que grave a las viviendas vacías aptas para ser ocupadas, "cuya edificación no significa peligro alguno ni se encuentra deteriorada y que cuente con los permisos de construcción reglamentarios o las habilitaciones correspondientes".

El edil entiende que estos casos -en los que el propietario no ocupa ni arrienda la propiedad- colaboran "al alza de los precios de arrendamientos y a la falta de viviendas que solucionen las necesidades locativas de los habitantes de Montevideo".

Según el parlamentario, el gravamen a las viviendas desocupadas puede definirse como un tributo autónomo o como un impuesto adicional a la Contribución Inmobiliaria.

Si bien dijo que la creación del impuesto es una "idea personal", también aclaró que para su desarrollo contó con la elaboración de la Comisión del Programa Compromiso Frenteamplista y de la Unidad Temática de Vivienda del Frente Amplio, en particular de su coordinador, Benjamín Nahoum.