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Uruguay es el tercer país de América Latina y el Caribe con menor déficit de vivienda según un estudio del BID. Empero, Montevideo es una de las tres ciudades donde lleva más tiempo conseguir el ingreso para comprar la vivienda más barata.

Según el estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) "Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe" que se dará a conocer hoy, más de la mitad "de las familias residentes en las 41 principales ciudades latinoamericanas carecen de medios para comprar una vivienda adecuada".

De acuerdo a los datos recogidos por el organismo, Uruguay es el tercer país de la región con menor déficit de vivienda (alcanza a 26% de los hogares) por debajo de Chile (23%) y Costa Rica (18%). De todas maneras, si se divide la población en quintiles (porciones de 20%) de acuerdo a sus ingresos, en el quintil más bajo (el 20% más pobre) el déficit de vivienda alcanza a 51% de los hogares. En el que le sigue es de 31%, en el tercero es de 20%, en el cuarto de 15% y en el último (el 20% más rico de la población) el déficit de vivienda solo se da en el 11% de los hogares.

Por otro lado, el BID identifica a Montevideo como la quinta ciudad de la región con el mayor precio para la vivienda más barata (alcanza a US$ 36.474) del sector privado, por debajo de Caracas (la vivienda más barata cuesta US$ 54.054), Buenos Aires (US$ 44.228), Santiago (US$ 42.420) y San Pablo (US$ 38.936).

La solución habitacional más barata tiene un costo menor en Panamá, México, Bogotá, Guayaquil, Lima, Quito, Guadalajara y Santo Domingo entre otras ciudades.

A su vez, Montevideo es la tercer ciudad de América Latina donde más tiempo toma conseguir el ingreso para adquirir la vivienda más barata del sector privado. En efecto, en la capital uruguaya se necesitan 30 meses de ingresos totales (destinando todo el ingreso con ese fin) para llegar a los US$ 36.474 que cuesta la vivienda más barata. Solo la superan Caracas (se necesitan 31 meses) y Buenos Aires (se precisan 45 meses), las dos ciudades con el mayor costo de la región para la vivienda más económica. La ciudad que viene por debajo de Montevideo es la de Panamá donde se precisan 25 meses de ingresos totales para comprar la vivienda más barata.

Según el trabajo del organismo, "las elasticidades de los precios para los propietarios son bajas en Uruguay y México, en comparación con los países desarrollados o con respecto a Perú y a Brasil".

Esa "baja elasticidad precio puede señalar una oferta más baja que la demanda de unidades de vivienda, lo cual limita la capacidad de los hogares de ajustar su demanda de vivienda a los precios, y también revela una movilidad limitada en el mercado de vivienda. Por ejemplo, la elasticidad precio aumenta significativamente en valor absoluto cuando se considera solo el mercado informal en Brasil, Perú y Uruguay", afirma.

COMPONENTES DEL COSTO. El estudio del organismo, analizó qué componentes de los costos de la vivienda tienen más peso. "Si bien hay diferencias entre las ciudades, las investigaciones del BID hallaron solo una donde no predominaban los costos de construcción: Montevideo", afirma el estudio. Es que mientras los costos de construcción representan el 44% del costo total de la vivienda, los de la tierra representan el 45%, más del triple que en el promedio de América Latina y el Caribe (14%). El otro 11% del costo de la vivienda en Montevideo lo completan la infraestructura (5%) y el administrativo (6%).

Salvo Tijuana y Guadalajara (donde es 50%), en el resto de las ciudades el costo de construcción supera la mitad del costo total del inmueble, en algunos casos superando el 70%. En cuanto al costo de la tierra, la ciudad donde éste tiene más peso en el total después de Montevideo, es México con 18% y a su vez en cinco ciudades no supera el 10%.

"La ubicación y el acceso a los servicios también influyen en los precios", asegura el estudio del BID. "Por ejemplo, el acceso a agua potable, electricidad y/o a servicios de saneamiento en Montevideo no tiene un impacto discernible en el valor de la vivienda en los barrios de ingresos más altos, ya que estos probablemente cuentan con acceso a los mismos. En estos sitios privilegiados, el valor de la vivienda responde al número adicional de habitaciones y cuartos de baño", agrega.

"En cambio en los barrios muy pobres de la ciudad, el acceso a agua potable, electricidad y/o a servicios de saneamiento influye de manera significativa en el precio: cerca del 18%. Los pequeños defectos de construcción inciden de manera importante en el valor de la vivienda en los barrios más pudientes que en los más pobres. Mientras que la existencia de defectos moderados de construcción influye hasta en un 30% en los precios de la vivienda en los barrios mejor dotados de Montevideo, en el resto del país alcanza un máximo de un 17%", se establece.

Según el estudio del BID sobre la situación de la vivienda en América Latina, "en los países de la OCDE, el acceso al financiamiento hipotecario de largo plazo para la construcción de vivienda de alquiler es amplio" y "por el contrario, en los países de América Latina y el Caribe el acceso a préstamos hipotecarios de largo plazo es limitado y, allí donde existen, el período de amortización es considerablemente más reducido y la tasa de interés mucho más alta que en los países desarrollados". Mientras en los países de la OCDE "el período de amortización" de los créditos hipotecarios para la construcción de vivienda de alquiler "oscila entre 20 y 40 años" y "las tasas hipotecarias normalmente son de un solo dígito", en "Uruguay las instituciones ofrecen planes de financiamiento onerosos con períodos de amortización inferiores a 18 años, tasas de interés muy por encima del 10% y un tope de financiamiento que llega al 70% del avalúo catastral de la propiedad", asegura el organismo. "Este patrón se repite en otros países de América Latina y el Caribe, donde el sistema financiero no ha desarrollado esquemas de financiamiento dirigidos a constructores de vivienda de alquiler", agrega.

Eso obliga a estos inversores a "solicitar préstamos comerciales o `de libre inversión` de corto plazo, a tasas de interés más altas que las de las líneas de crédito especiales ofrecidas a las compañías constructoras tradicionales", afirma el informe.