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Los segmentos premium dejaron de ofrecer oportunidades de negocio en el sector inmobiliario e incluso se advierten "signos de sobreoferta" tanto en Punta del Este como en Montevideo, sostiene un informe de la calificadora de riesgo CARE.

El análisis al que accedió El País constituye uno de los anexos de la calificación de riesgo del fideicomiso Campiglia-Pilay (ver recuadro). Allí se señala que, si bien el contexto macroeconómico hace alentadoras las variables clave para el sector, como el ingreso de los hogares y la tasa de interés, "hay que tomar ciertos recaudos en lo que refiere a las decisiones de inversión específicas sectoriales".

En ese sentido, la calificadora indica que la inversión en inmuebles ha obtenido en promedio rendimientos aproximados con los títulos de deuda soberanos nominados en Unidades Indexadas (UI), pero ese retorno "podría no resultar suficientemente atractivo para un inversor, dado que reviste un riesgo mayor que esos títulos".

Según el análisis de CARE, el precio promedio del metro cuadrado en Montevideo se ha mantenido medido en UI, "por lo que no reviste aún signo de marcada apreciación de los valores medios".

Por ello, "el plus" en el retorno "se obtendrá con correctas y eficientes decisiones de inversión", ya que se produjeron "importantes cambios" entre los precios relativos entre diferentes barrios de la capital.

Por ejemplo, se indica que en los últimos seis años "Pocitos aumentó su precio en un 34% por encima de los valores medios de Montevideo; en tanto que Malvín aumentó los precios transados un 10% sobre los precios observados en Pocitos".

Esto lleva a CARE a afirmar que "la rentabilidad de la inversión estará íntimamente relacionada con las decisiones de localización y tipologías de los desarrollos inmobiliarios".

El documento sostiene que "las oportunidades de negocio en el sector inmobiliario no se verifican en la actualidad en los segmentos Premium de la demanda inmobiliaria. Esa afirmación se sustenta en que los valores suelen estar arbitrados con inmuebles de similares características en la región y que "presentan signos de sobreoferta en algunas zonas de dicho segmento, tanto en Punta del Este como en Montevideo".

Por eso, "la rentabilidad de la inversión estará íntimamente relacionada con las decisiones de localización y tipologías de los desarrollos inmobiliarios", agrega CARE.

NICHOS. A raíz del desajuste entre oferta y demanda que presentan, las viviendas unipersonales y de tipo torre económica son señaladas como oportunidades de negocio.

En el caso de los monoambientes o apartamentos de un dormitorio, CARE destaca aquellos con comodidades (como seguridad, calefacción y gimnasio) ubicados en barrios céntricos y cercanos a la costa.

Esto responde al que es considerado uno de los principales motores de la demanda: la fragmentación de los hogares. Mientras que en 1996 el 17% de los hogares eran unipersonales, para 2011 se estiman valores cercanos al 24%, en base a datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Esto llevó a que la oferta edilicia se ajustara en el tamaño de las viviendas construidas y su número de dormitorios.

De hecho, se resalta como "factor diferencial" de Uruguay que "presenta la mayor proporción de hogares unipersonales de América Latina, evidenciando valores comparables con ciudades europeas".

En cuanto a las viviendas de tipo torre económica, se identifica una oportunidad en tanto estén destinadas al segmento medio o medio alto, es decir, individuos o familias que tienen buen ingreso pero no cuentan con capital propio suficiente para hacer frente a la compra del inmueble.

Son un ejemplo de ello los "apartamentos pequeños con uno, dos y tres dormitorios situados en barrios lo más cercanos posibles a los centros de mayor demanda inmobiliaria".

DEMANDA. El último ciclo de expansión sectorial, de 2004 a 2011 respondió a una demanda "asociada mayoritariamente con un destino de inversión que con un destino de consumo o de vivienda", que fue en principio extranjera y luego también doméstica, dice el informe.

Otro motor de la demanda mencionado es la obsolescencia de las construcciones, ya que "más del 60% del stock de viviendas fue construido hace más de 40 años", según datos del INE, lo que presenta "necesidades de reciclajes, reparaciones y mejoras constructivas".

Como otro aspecto atractivo, CARE recuerda que si bien la crisis del sector inmobiliario en la mayoría de los países desarrollados significó "acentuadas caídas en sus valores de referencia", aún "mantienen una brecha de precio importante respecto a los inmuebles en Uruguay".

El fideicomiso financiero "Campiglia-Pilay I" obtuvo la nota BB (uy) por parte de la calificadora CARE, en función de su nivel de riesgo. Para ello se tuvo en cuenta que si bien "ofrece las garantías necesarias" y desde el punto de vista económico "ofrece bajo ciertos supuestos una rentabilidad satisfactoria para el inversor", ha sido objetada en procedimientos judiciales pendientes de solución definitiva. No obstante, se resalta la capacidad de gestión de la empresa fiduciaria y del operador constructivo, por su "experiencia y reputación, nacional e internacional" y porque se someten a controles.