Ruinas: tesoro abandonado a la vista

27/06/2015, 05:00

Compartir esta noticia

Problema o solución. La cada vez más naturalizada postal de casas tapiadas en Montevideo es, en parte, la imagen de un conflicto ideológico y jurídico que sigue sin resolverse: ¿Hasta cuándo habrá que permitir el abandono de una propiedad? ¿En qué medida no reside, allí, una solución habitacional?

Los vecinos del barrio llaman al propietario para que saque a los ocupantes de la casa. El propietario no puede sacar a los ocupantes porque la Policía no interviene. La Policía no interviene porque no tiene orden judicial. La Justicia no da la orden porque el propietario tiene deudas con la Intendencia. El propietario tiene deudas con la Intendencia porque su vivienda está ocupada. Y los ocupantes no quieren salir de ahí.

Desde la restauración democrática se han presentado ocho proyectos de ley al Parlamento para solucionar el problema de las viviendas abandonadas (ver página 5). Una legislatura tras otra, estos proyectos fueron a caer a saco roto. Y, una legislatura tras otra, fueron reciclados para de todas maneras volver a fracasar.

Al parecer, 2015 no será la excepción. En abril entró al análisis de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Representantes un proyecto de ley del frenteamplista Alfredo Asti que busca un cambio jurídico a la situación de los bienes inmuebles abandonados. Se trata de una iniciativa que había quedado pendiente y que se retoma ahora. Y en dos semanas, además, Unidad Popular presentará su Plan Nacional de Vivienda Popular, el cual, curiosamente, es compartido en parte por el grupo del senador blanco Luis Lacalle Pou.

Es que la existencia de "agujeros negros", como se conoce a las fincas desatendidas, es una problemática que, al menos en el discurso, preocupa a todos los partidos políticos. Estiman que en 2020 harán falta en el país 80 mil viviendas. Hoy hay 53 mil abandonadas, 10 mil de ellas en estado ruinoso. Y de las restantes 43 mil, solo un 3% es "irrecuperable".

Existen verdaderos tesoros que hoy lucen con las ventanas tapadas o con las fachadas a medio caer. Solo en Punta Carretas y Villa Biarritz hay 50 propiedades visiblemente abandonadas, según datos a los que accedió El País sobre un relevamiento que está haciendo en el Municipio CH la Facultad de Arquitectura de la Universidad de la República. Allí, donde el precio de la tierra es el más caro de la capital, "la consolidación del abandono es muy similar a las zonas más cercanas al Centro o Reducto", dice Mariana Ures, una de las investigadoras.

Contaminación ambiental, pérdida de dinero, desaprovechamiento de posibles soluciones habitacionales, incremento de la inseguridad y conflictos entre vecinos son solo algunos de los puntos candentes de una situación que indigna a muchos. Pero hay más. "La ciudad, al dejar esos puntos vacíos, se expande más hacia la periferia, lo que incrementa los gastos del Estado", dice Mauricio Guarinoni, director Nacional de Gestión Territorial del Mides. Hay que hacer llegar la luz, el saneamiento y los servicios.

Dicho así, parece incomprensible que en la zona céntrica de Montevideo —municipios B y C— haya 339 predios visiblemente abandonadas. Puede parecer poco en una superficie de 2.500 manzanas, pero si se las pusiera todas juntas abarcarían 15 manzanas enteras. O, lo que es lo mismo, 2.350 viviendas para una familia tipo (75 m2). Lo que subyace es la falta de regulación y un conflicto ideológico que es motivo de disputa entre marxistas y liberales: la propiedad privada.

"El abandono está regulado solo en el Código Civil", indica Antonio Yglesias, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de la República. "Lo que falta es más regulación; una ley sin modificar la Constitución". La propiedad es un derecho constitucional, "pero también conlleva sus obligaciones", aclara Guarinoni. "Incluso que no te ocupen la casa es un deber del propietario y no puede hacerlo tapiándola".

En la práctica, solo las intendencias y el Ministerio de Vivienda pueden solicitar la declaración judicial de abandono porque el propietario incumple sus obligaciones. Lo que propone el proyecto de Asti es que "se aplique el derecho tácito, es decir, si un propietario no muestra voluntad de conservar y cuidar su vivienda, se entiende que está en abandono", explica Guarinoni, que es uno de los redactores del proyecto. Cuando el dueño de la finca demuestra su ánimo de quedarse con el bien (y da pruebas), lo hace, a menos que el Estado considere que está en un lugar estratégico y opte por su expropiación (pagando su justa compensación), dice el texto.

"En muchos casos no hay con quién hablar. Son sociedades anónimas que desaparecieron o es una sucesión familiar de hace 100 años", comenta Elena Goiriena, de la Defensoría del Vecino de Montevideo. "Y si no se resolvió durante un siglo, difícil que se solucione a corto plazo".

En el 5% de las fincas abandonadas no se conoce un propietario. El 7% son del Estado y el resto de privados, según la investigación de Ures junto a Gonzalo Bustillo, también de Facultad de Arquitectura. Para llegar a los datos, estos integrantes del Instituto de Urbanismo recorrieron todas las calles de los municipios B y C —ahora lo están haciendo en el CH— y constataron, visualmente, el grado de deterioro y conservación. Luego miraron el registro a ver a quién pertenecía y en qué situación jurídica se encuentra el bien.

También comprobaron, aunque no fue parte de su estudio, que si bien una ley puede ayudar, hoy existe capacidad operativa para hacer más de lo que se hace.

Prueba de ello son los inmuebles que tiene el Estado inutilizados. El presidente Tabaré Vázquez pidió un listado de todos esos bienes en abril y la escribanía del Gobierno tiene 120 días para dar a conocer ese relevamiento. Lo cierto es que "hay organismos que ni saben lo que tienen", afirma Goiriena, de la Defensoría del Vecino. La Administración Nacional de Educación Pública recibe las sucesiones que quedan sin un heredero.

Herencia.

Los colores vivos de la ropa que cuelga en el tendedero contrastan con una fachada gris y venida a menos. Hace un siglo era el lugar de veraneo de los ricos; ahora es una casona perdida entre matorrales. Es la casa quinta de un tal Tucci, en el Prado. En su tiempo fue una majestuosa mansión con entrada principal por Eusebio Valdenegro y cuyo fondo da a la costanera del arroyo Miguelete. Desde hace más de 10 años está abandonada y ocupada.

No hace falta un papel firmado por el Ministerio de Educación y Cultura (MEC) para notar que esa casona es patrimonio histórico. En la década de 1940, por sucesión familiar, el predio fue a parar a dos señoras que no lo pudieron mantener. Hoy acumula deudas por casi el valor catastral —4,5 millones de pesos. Como esta, otras edificaciones que forman el acervo arquitectónico son testimonio de la decadencia.

En mayo, pasó a la órbita del Ministerio de Vivienda un predio detrás del Palacio Peñarol que era propiedad del MEC. Este lugar, donde funcionó la antigua estación de trenes que iban a Pando, es patrimonio histórico. Estuvo durante años ocupado. Era un nido de carpinterías ilegales y familias que dormían bajo instalaciones ruinosas —y sin habilitación. "Se logró vaciarlo, ahora pasa a Vivienda y luego se harán tres proyectos porque el terreno es muy grande", cuenta Goiriena.

Edificios sin terminar, casas de época y viviendas cerradas con bloques de hormigón son parte del paisaje con el que se encontraron los arquitectos especializados. "Esas imágenes se están naturalizando, pasan las décadas y siguen intactas o deteriorándose", afirma Bustillo.

Al ir a los documentos, el equipo constató que ocho de cada 10 propietarios no pagó el impuesto de tapiado. Y —más sorprendente aún— la deuda acumulada con la Intendencia de Montevideo es de 40 millones de dólares, cuando el valor catastral es de 25 millones.

"La Ciudad Vieja es el mayor reservorio de patrimonio histórico de Uruguay y, a la vez, el lugar relevado con mayor cantidad de propiedades abandonadas", señala la arquitecta Ures. Lejos de ser una solución, el carácter patrimonial puede ser parte del problema. "Puede que te descuenten parte de la contribución, pero también te exigen qué tipo de cuerito necesitás cuando cambiás las canillas", ironiza la asesora de la Defensoría del Vecino. "Y a la hora de proteger tu casa, no tenés ningún respaldo".

Al arquitecto Bustillo lo que más le preocupa es el patrimonio simbólico, la herencia que le queda a la otra generación. "¿Qué pasa con el esfuerzo económico, ecológico y el tiempo que implica la construcción de una vivienda?", se pregunta. "¿Qué le dejamos de herencia a la sociedad que viene? Tanto se habla de sostenibilidad (o sustentabilidad). Las ciclovías y reciclamiento de residuos son importantes, pero no lo único necesario para la sostenibilidad. Hoy tenemos la posibilidad de dejarle a la futura generación una herencia que valga la pena o una ruina".

Pero más allá del valor patrimonial (histórico o simbólico), hay casos que llevan más tiempo de resolución que otros. Desde 2009, la Defensoría del Vecino tuvo tres ejemplos emblemáticos. Y todos se solucionaron a medias. El primero fue la sede de Comaec, en Bulevar Artigas y Maldonado. Los vecinos terminaron comprando el terreno y están a la espera de que se presente algún proyecto.

El exhotel Casino, en Gonzalo Ramírez y Salterain, es otra de las fincas conocidas y abandonadas. El propietario le pagó al último de los ocupantes para que haga las veces de sereno e impida entrar intrusos. El edificio está a la venta y semivacío.

A metros de los cuernos de Batlle, sobre la calle José Pedro Varela, hubo otra finca con familias enteras viviendo en condiciones desastrosas. Esos ocupantes lograron una solución habitacional pero el predio espera por un proyecto.

"Lo ideal es que estas fincas pasen a la cartera de tierras, así pueden utilizarse como solución habitacional. Si no, quedan a la venta a la espera de que a alguien le interese y sirva", dice Goiriena. Otros entienden que mientras esas propiedades tengan dueño, Este tiene el derecho de hacer lo que quiera. Es un debate que promete reeditarse en este período.

La imagen de un patrimonio que pelea por sobrevivir.

En un auto, los investigadores de la Facultad de Arquitectura recorren una por una las manzanas de los municipios a estudio. Cuarenta días les llevó inspeccionar las 2.500 manzanas de la zona céntrica. Pero algo les impactó. Mientras que en Reducto o Brazo Oriental la cantidad de viviendas abandonadas era casi "nula", en la Ciudad Vieja eran más de las que imaginaban.

Es que allí, donde reposa la mayor reserva patrimonial del país, los "agujeros negros" son el doble que en el Centro. A su vez, hacia el sur de 18 de Julio hay más abandono que en la zona norte. Desde el Ministerio de Desarrollo Social (Mides) advierten que el crecimiento habitacional hacia la periferia es un gasto extra para el Estado. Y para el sector turístico, el abandono del Centro es una "mala imagen" para los visitantes. Eso sí, sus cámaras captan hasta árboles en los balcones.