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HORACIO BAFICO Y GUSTAVO MICHELIN

Las condiciones de mercado indican que la actividad inmobiliaria se encuentra en un momento de transición. Hay una demanda insatisfecha que en condiciones de alto nivel de empleo, creciente ingreso de los hogares y oferta de crédito genera una presión sobre el stock de viviendas, aumentando los precios y haciendo atractiva su construcción. Por otro lado, el segmento más alto del mercado se ve afectado por los controles de capitales en Argentina y la incertidumbre derivada de la crisis internacional.

El índice de volumen físico de la construcción de viviendas nuevas (IVFC) en Montevideo que elabora el INE, se ubicó en el nivel más alto de los últimos veinte años en el primer semestre de 2011 (último dato disponible), tal cual se muestra en el Gráfico N° 1. Se observa de dicha secuencia histórica que esta actividad fue de las más afectadas por la crisis de principios de siglo, comenzando una paulatina recuperación a partir del año 2004. Tras alcanzar un pico relativo en el año 2008, la construcción de viviendas se contrajo un 10% en los dos años siguientes, creciendo a un ritmo muy fuerte en el primer semestre de 2011, período en el que registró un aumento del 83% frente a igual lapso de 2010.

Tal comportamiento responde a una serie de factores que incidieron en el desempeño del sector y que condicionan su evolución futura.

Al respecto, es muy útil analizar el desempeño de la construcción de viviendas atendiendo a las características de las mismas. El IVFC no solo brinda información global, sino que también presenta datos según la tipología de la vivienda, siendo las torres económicas, medianas y suntuarias las relevantes. Los factores que están tras la demanda de cada tipo de viviendas no son los mismos por lo que, para analizar la evolución del sector, es conveniente considerarlos por separado.

SUNTUARIAS. En el Gráfico N° 2 se muestra la evolución de la construcción de torres suntuarias y económicas. Se observan allí algunos comportamientos interesantes. En primer lugar, la construcción de torres suntuarias lidera la evolución del sector. Es decir, los ciclos, tanto al alza como a la baja, comienzan y terminan en la construcción de este tipo de viviendas. Hay una explicación para ello. La demanda por viviendas en torres suntuarias no es solo doméstica, de hecho está muy influenciada por inversores extranjeros, fundamentalmente argentinos (Punta del Este es un claro ejemplo de ello, aunque los números aquí analizados no lo reflejan). Este tipo de inversores, de mayor poder adquisitivo, busca la mayor rentabilidad para sus colocaciones. Por lo tanto, en momentos en que las tasas de interés se encuentran en niveles muy bajos, los retornos de la inversión inmobiliaria (valorización de la propiedad y alquiler) se tornan atractivos. Al subir las tasas, los capitales buscan otros negocios.

Si se analiza la evolución del IVFC desde la recuperación tras la crisis, se constata que al primer semestre de 2011 el volumen de construcciones era cinco veces mayor al registrado en el año 2003. Pero al discriminar según el tipo de viviendas, las torres suntuarias aumentaron 2.284% (partiendo de niveles mínimos), las medianas 724% al tiempo que las torres económicas cayeron 25%.

Precisamente, una de las características que mostró la economía internacional a lo largo de la última década fue el bajo nivel de las tasas de interés, una de las tantas causas que impulsaron al alza la inversión extranjera directa (IED) en el país y el retorno de capitales nacionales ahorrados en el exterior. Una parte importante de esa IED y del ahorro doméstico se volcó hacia emprendimientos inmobiliarios.

Los cambios que se han sucedido en los últimos meses, tanto en el contexto internacional, regional y ciertas decisiones tomadas por el gobierno uruguayo pueden llegar a tener un impacto negativo en la evolución futura de la IED en nuestro país, lo que afectaría a la construcción de torres suntuarias.

Como marco general, la crisis europea está provocando una huida de los inversores hacia el dólar. En este contexto debemos considerar los controles al movimiento de capitales en Argentina, que dificultan los flujos al sector. A ello hay que agregar la incertidumbre respecto al acuerdo de intercambio de información tributaria con el vecino país. Por lo pronto, un indicador indirecto de enlentecimiento en la operativa inmobiliaria es la recaudación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), que al cabo de los cuatro primeros meses de 2012 se contrajo 12,5% en términos reales con respecto a igual período de 2011.

ECONÓMICAS. Del Gráfico N° 2 también se desprende que si bien el nivel de construcción de torres económicas se ha incrementado en los últimos dos años, no solo es inferior al de 2003, sino muy reducido si se lo compara con los registros de la segunda mitad de la década de los noventa.

La explicación en este caso pasa por la actuación del BHU que en los años noventa tuvo una presencia muy importante. Los problemas de gestión y la alta morosidad de los deudores tras la crisis de 2002 llevaron a la quiebra técnica de la institución que, tras una fuerte reestructura, comenzó a operar nuevamente en el año 2008.

Procurando aumentar la construcción de viviendas destinadas a los segmentos económicos se promulgó el pasado año la Ley de Promoción de la Vivienda de Interés Social, que concede importantes beneficios tributarios a la construcción y refacción de viviendas pertenecientes a este segmento.

Los beneficios son importantes (exoneración de IRAE, Patrimonio, etc.) y hay una demanda insatisfecha, cuyos ingresos se han incrementado en los últimos tiempos de la mano de una mayor ocupación y mejores salarios. No obstante, el principal problema por el cual no se atiende a este segmento es el relativo a los costos.

Se puede observar cómo el aumento de los costos de la construcción tiene un correlato distinto entre sus componentes. El costo total aumentó 10,2% en los primeros cuatro meses del año en relación al mismo período del año pasado pero esta variación se compone de incrementos del 10,2% en los materiales y 17,4% en la mano de obra. En el mismo período, el IPC se incrementó 7,8% y el dólar apenas 0,6%.

La evolución real a lo largo del tiempo de estos costos se pueden observar en el Gráfico N° 3. Se observa que son los costos salariales los que impulsan al alza los incrementos reales de los costos de la construcción, fruto de un acuerdo salarial de mediano plazo entre empresarios y trabajadores que inicia una recuperación en un marco de estabilidad en las relaciones laborales. Hoy día, los salarios reales están un 34% sobre el nivel de diciembre de 1999. El acuerdo establece que los ajustes salariales anuales se calculen en base a una serie de indicadores, siguiendo las pautas del gobierno, referidos a la inflación, el nivel de actividad y la realidad sectorial. En base a esos ajustes puede estimarse que el ajuste del próximo mes de noviembre se ubicará en el entorno del 14%, lo que habrá de trasladarse a precios (aproximadamente 10%).

MEDIANAS. Por último, queda el análisis de las torres medianas. Los datos del primer semestre de 2011 muestran que la construcción de este tipo de viviendas se ubica en niveles levemente inferiores a los registrados entre 1997 y 1999, cuando alcanzara su pico máximo. De hecho, en ese semestre fue el segmento que más creció, 120% en relación a la primera mitad de 2011.

Hay un factor muy importante detrás del aumento en la construcción de torres medianas, que es la disponibilidad de crédito. En el Gráfico N° 4 se muestra la evolución de los nuevos créditos bancarios para vivienda. Se observa que ha venido creciendo lentamente desde 2007, pero que en el último trimestre de 2010 experimentó un salto importante, que determina que el sistema bancario esté ofreciendo trimestralmente préstamos para vivienda por el equivalente a US$ 50 millones (US$ 200 millones al año).

El crecimiento económico y el bajo desempleo llevan a que los ingresos y la confianza de los consumidores se encuentren firmes y los bancos están prestando dinero y cubriendo lentamente un mercado que había desaparecido, condiciones suficientes como para pensar que la demanda por vivienda se mantendrá firme y, por lo tanto, el nivel de actividad del sector en este segmento.

El riesgo que se presenta es que la economía se frene más de lo esperado debido al agravamiento del contexto internacional, lo que podría llevar a un aumento del desempleo y dificultades en los pagos.