La vivienda promovida es un éxito, sin discusiones. Ideada por Julio Villamide, y acompañada por los empresarios de la industria de la construcción, desde el inicio contó con el apoyo de los partidos políticos. El gobierno de entonces se sumó a la propuesta, facilitando exoneraciones impositivas, sabiendo que las inversiones serían por parte de los privados, por lo que debería otorgarles beneficios fiscales para que Invirtieran sus capitales.

Un breve resumen: en 12 años se construyeron 1.200 edificios, 33.000 viviendas, 12.000 garages. Una inversión total de 3.200 millones de dólares. Casi 1.000 empresas constructoras. En los terrenos se invirtieron 950 millones de dólares y 2.250 millones de dólares fueron destinados a la construcción de las viviendas.

La tercera parte de la inversión provino de inversores extranjeros, quienes construyeron edificios y compraron unidades para renta.

Y se cumplieron los objetivos, porque los inversores aparecieron y construyeron las viviendas, a la vez que el Estado no intervino, sino que colaboró. No creó la ley para beneficiarse, sino para facilitar la actividad. Un claro ejemplo de no intervención en el mercado. A su vez, se logró captar la atención de inversores, locales y extranjeros, que se benefician con las exoneraciones y dinamizan el mercado inmobiliario.

Es imposible imaginar Montevideo sin todos los edificios construídos en la última década, así como también no impresionarse con las obras en desarrollo en toda la ciudad. La cantidad de edificios y construcciones continúa en constante crecimiento, con más de 300 edificios en construcción en la actualidad.

Todo ha sido financiado por capitales privados. Y la colaboración de los gobiernos para otorgar exoneraciones y beneficios a los constructores e inversores. Cada año se suman nuevos desarrolladores, muchos de ellos extranjeros, motivados por un mercado dinámico, donde casi todos los proyectos, al culminarse, tienen sus unidades vendidas.

La Vivienda Promovida en números

La Agencia Nacional de Vivienda informa que se entregaron 18.002 inmuebles, hay 10.125 en construcción; y 4.899 viviendas están para iniciarse.

Montevideo captó el 73% de los proyectos, Canelones 13% y Maldonado 5,6%. El resto del país tiene el 8.4% de los proyectos. En la actualidad, 24.108 viviendas se construyen en la capital, mientras que el interior tendrá 8.918.
Un dato que llama la atención, es que Florida ha sido el único departamento del interior del país, que todos los años ha recibido proyectos de vivienda promovida.

Desde el año 2020 se han aprobado 540 proyectos, 179 en el interior del país y 361 en Montevideo. Durante este año se han presentado 77 proyectos, por un total de 2.344 viviendas.

Argentinos en el mercado inmobiliario

Desde siempre, los capitales argentinos han tenido un efecto dinamizador en el mercado inmobiliario de Uruguay, concretamente en Punta del Este y Montevideo.

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Según información de la Dirección Nacional de Registros, son más de 85.000 los propietarios provenientes del vecino país con inmuebles en Uruguay.

Concretamente, en vivienda promovida participan como inversores particulares comprando inmuebles, así como también, como constructores y desarrolladores, levantando edificios.

En 2019 informamos que las inversiones argentinas eran el 15% de los inmuebles de vivienda promovida. Al dia de hoy superan el 22%, pues han comprado casi 6.000 inmuebles, por un valor total de 600 millones de dolares.

Cabe destacar que desde la pandemia, se acrecentó la concreción de negocios. En el último año, las estimaciones indican que han comprado 3 inmuebles por dia, 10 millones de dolares por mes, 120 millones al año. En el 95% de los casos, los inmuebles se vuelcan a la renta.

A por los grandes inversores 

En estos 12 años que lleva la vivienda promovida, el mercado inmobiliario se ha dinamizado con la participación de inversores individuales, construyendo edificios y comprando inmuebles para renta.

Creemos que estamos ante una gran oportunidad de atraer a inversores corporativos, fondos de inversión y Family office, que participen con sus capitales en la construcción de nuevos proyectos, principalmente Multifamily, con una lógica diferente de inversión, capitalización y rentabilidad.

Ya hemos comentado el éxito de la ley de vivienda promovida. El debe está en que no se ha atendido como se necesita a la mitad de la población del país. Allí está la demanda genuina: el interior del país.

Según el Ministerio de Vivienda, el déficit habitacional son 65.000 viviendas. Pensando que se han construido la mitad del déficit, aún queda otra mitad por construirse, siendo su destino el alquiler. Cabe tener en cuenta que el parque de viviendas pierde un número importante de inmuebles año tras año, por quedar obsoletas.

Lo concreto es que los inversores corporativos buscan rentabilidad. Les seduce proyectos nuevos, con un mínimo de 150 unidades, principalmente ya construídas, con rentabilidades del 6% en adelante, edificios inteligentes y sustentables.

Razones para que inviertan los fondos en Uruguay

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Vale la pena enumerar los aspectos que Uruguay tiene para ofrecer ante los ojos de los potenciales inversores:

 · La estabilidad económica y democrática, el clima de negocios, la baja inflación, son razones fundamentales para brindarle seguridad a los inversores.

· Exoneraciones impositivas: Actualmente la ley de vivienda promovida otorga 10 años de exoneraciones impositivas a los inversores que destinan los inmuebles a la renta. Uruguay es uno de los pocos países en Sudamérica que tiene exoneraciones para los inversores de propiedades.

· La ley de alquileres, de libre contratación, permite acuerdo entre las partes. Se pacta el arrendamiento por el tiempo que se desee y en cualquier moneda.

· Nuestro país cuenta con sistemas de garantías de arrendamiento, que logran 0% de morosidad en los alquileres y gastos comunes.

· Un mercado maduro, sólido, donde los inmuebles demoran 60 días en arrendarse.

· Los valores de venta de las propiedades nuevas de vivienda promovida en el interior del país, tienen casi igual valor a los de Montevideo. Colonia y Canelones tienen mayor valor del m2. que la capital. Los valores de arrendamiento de vivienda nueva, por su parte, tienen valores similares a los de Montevideo.

· Se han construído 24.000 inmuebles para el 48% del país que vive en Montevideo. Y 8.900 viviendas para el 52% de la población del resto del país. Representan 61 inmuebles por mes, promedio 3.5 viviendas por mes por cada uno de los 18 departamentos. Imposible satisfacer la demanda de la población interesada en comprar y arrendar inmuebles del interior del país.

· El recambio de inmuebles a vivienda nueva es una necesidad, más aún, cuando la generación millennials no accede a préstamos hipotecarios y recurre al alquiler.

 De lograr ampliar a 20 años los beneficios fiscales para los proyectos que se destinen al arrendamiento, exclusivamente, se pondrá a Uruguay en el radar de los grandes inversores. Seria una noticia de gran relevancia en el mundo del Real Estate.

Otorgar 10 años más de beneficios, tiene costo cero, en la medida que no implica ningún aporte de capital por parte del gobierno. Sería un gran incentivo para el inversor, obtener beneficios fiscales durante más años, incidiendo de manera directa, al recibir mayor rentabilidad.

-Gonzalo Martínez Vargas es CEO de Moebius, Consultora Inmobiliaria (columnista invitado).