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A seis meses de que el gobierno realizó cambios al régimen de viviendas promovidas, se desató un «boom» de estos proyectos destinados a familias de ingresos medios. Los empresarios del sector están aprovechando a construir más monoambientes y unidades de un dormitorio, que antes estaban topeadas pese a que eran muy demandadas por inversores que compran para renta y por quienes buscaban estas tipologías para habitarlas. Además, algunos proyectos fueron modificados para incorporar amenities como gimnasios y espacios de cowork, que antes no estaban permitidos en este régimen.

«Ha sido revolucionario. Se está haciendo vivienda promovida como loco. Y vienen inversiones muy importantes», dijo a El Empresario Aníbal Durán, director ejecutivo de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (APPCU). Adelantó que ya está al tanto de «dos torres enormes de 40 pisos, muy bien ubicadas, en un proyecto de US$ 100 millones de inversión en Montevideo».

El gobierno de Luis Lacalle Pou atendió en abril un reclamo del sector privado y modificó las reglas del régimen de viviendas promovidas, que brinda exoneraciones fiscales a la construcción y a los inversores bajo ciertas condiciones.

Con un nuevo decreto reglamentario de la ley 18.795, se eliminaron los topes de precio para venta y alquiler de los apartamentos construidos bajo el régimen, tanto en Montevideo (excepto su zona costera) como en el Interior.

La ley, aprobada en 2011, ya había tenido cambios en su reglamentación que afectaban la rentabilidad (y en algunos casos la viabilidad) de nuevos proyectos. En 2014 se topeó el precio del 25% de las unidades construidas en cada proyecto. Luego, a inicios de 2017, se establecieron menores beneficios fiscales a los alquileres que superaban cierto valor. Y, además, se estableció que en determinados proyectos el 10% de las unidades debían venderse a un precio fijado por el Ministerio de Vivienda.

Todas estas disposiciones fueron derogadas en abril. El nuevo decreto, además, habilitó la construcción de monoambientes con exenciones fiscales (antes se podía construirlos por solo un 20% del total y sin beneficios; ahora los obtienen y pueden ser hasta 25%). También se eliminó el tope que existía de 50% para apartamentos de un dormitorio.

El primer impacto de los cambios se vio en los proyectos ya promovidos que solicitaron acogerse a la nueva reglamentación. Esa posibilidad dependía, entre otros factores, de qué tan avanzadas estaban las obras y el plazo para hacerlo venció el 30 de septiembre.

Según datos de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) a los que accedió El Empresario, 184 proyectos hicieron esa solicitud. Del total, 102 fueron aprobados, 20 rechazados por no cumplir alguno de los requisitos para el cambio y los restantes 62 siguen en trámite.

En este marco, 27 proyectos promovidos que contenían monoambientes solicitaron poder comercializarlos ahora con beneficios fiscales y 17 fueron aprobados. Esto comprende a 146 viviendas de este tipo (de entre 20 y 40 metros cuadrados); a 94 ya se les aprobó el cambio y el resto está en trámite. De hecho, ya figuran en los avisos clasificados.

Altius Group fue uno de los desarrolladores que modificó algunos proyectos que ya tenía promovidos. «Se abrió una gran oportunidad», dijo a El Empresario su director, Mauricio Levitin. Por ejemplo, Nostrum Plaza 2 (en la zona de Tres Cruces) fue optimizado para poder incluir un gimnasio, aprovechando que la nueva reglamentación ahora lo permite. También se relanzó More Atlántico en Punta del Este (que incluía piscina, entre otros amenities) como proyecto de vivienda promovida.

El empresario expresó que en Altius tenían «proyectos trancados porque los números no cerraban», pero «ahora sí» están dadas las condiciones para sacarlos adelante. Algunos incluirán más monoambientes y otros más unidades de un dormitorio.

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El estudio Kopel Sánchez tiene varios proyectos en marcha bajo la marca Ventura. Su director, Fabián Kopel, dijo a El Empresario que aprovecharon los cambios en algunos que ya incluían monoambientes para comercializarlos con beneficios, como Ventura Bulevar.

A los proyectos nuevos presentados a la ANV a partir del 17 de abril se les aplica la nueva reglamentación. Desde entonces, ingresaron 49 para la construcción de 1.412 viviendas (8% monoambientes, 49% un dormitorio, 39% dos dormitorios, 4% tres dormitorios y 0% cuatro dormitorios).

De estos datos se desprende que los cambios en la reglamentación aumentaron la proporción de unidades de un dormitorio y monoambientes: en seis proyectos se incluyeron más del 20% monoambientes y 17 tienen más de 50% de sus viviendas de un dormitorio.

De los 49 proyectos, «23 no hubieran cumplido con las condiciones de la reglamentación anterior, por lo que se considera que las modificaciones a la ley incentivaron la inversión privada en construcción», informó la ANV.

Kopel indicó que es poco probable que se construyan edificios que solo incluyan unidades de un dormitorio. Argumentó que en Montevideo, por ejemplo, la Intendencia exige una cochera por cada dos viviendas. Como las cocheras no son muy rentables («es casi un costo financiero hacerlas»), en los proyectos conviene más optimizar los espacios en un «mix» con otras tipologías. «El que más usamos es: 25% monoambientes, 50% un dormitorio y 25% dos dormitorios», afirmó.

Durán, de APPCU, señaló que la eliminación de topes de precio impulsará la vivienda promovida en el Interior. «Antes solo había en Maldonado, Salto y Colonia. Se va a ampliar el espectro. Ya hemos tenido noticias de Durazno. En Paysandú construirán un edificio enorme con vivienda promovida al lado de la catedral. Habrá un ‘boomcito’ en el Interior», proyectó.