Los fideicomisos de construcción al costo surgen como una nueva opción que impulsa al sector inmobiliario.

El aumento en los costos de construcción a nivel nacional llevó a un enlentecimiento del mercado inmobiliario en los últimos años. En este escenario, los fideicomisos de construcción al costo surgen como un empuje importante para la industria.

Matías e Ignacio Albanell Meikle, directores de Meikle Bienes Raíces, explican que desde hace un tiempo, la empresa empezó a estudiar nuevas alternativas que permitan estimular la venta de propiedades. En este contexto, junto el Estudio de Arquitectos Juan Diego Vecino Arquitectos se propusieron armar un proyecto a través de un fideicomiso de construcción al costo, una estructura que permite a los compradores asociarse para abaratar costos y delegar la responsabilidad de la obra.

Se trata de una figura muy útil para la construcción de viviendas para uso personal o familiar, pero también para emprendimientos inmobiliarios con fines de inversión. Y si bien utilizarse para cualquier edificación, resulta particularmente atractivo para los proyectos de propiedad horizontal.

Meikle Bienes Raíces utilizó por primera vez este fideicomiso para desarrollar Land Houses, un proyecto de 14 casas bajo el régimen de propiedad horizontal en Los Olivos, un barrio con seguridad ubicado junto al Carrasco Polo Club. Son casas de dos plantas, con living, estar y 3 dormitorios, pensadas para familias jóvenes con hijos. El costo de estas viviendas fue de 285.000, 320.000 y 355.000 dólares, valores por debajo del mercado para una vivienda con estas facilidades.

La preparación del fideicomiso y la búsqueda de compradores tomó casi un año, la construcción unos 15 meses, y dentro de unas semanas ya se estarán entregando las primeras casas. La mayoría de los participantes fueron inversores, que compraron la casa para revenderla o arrendarla a terceros.

Esta buena experiencia llevó a la creación de Landhouse II, un segundo fideicomiso para la construcción de otras 16 casas en el barrio Los Olivos, para el que Meikle Bienes Raíces ya reunió a los interesados y en las semanas que vienen estarán empezando las obras. En este caso, la mayoría de los compradores son consumidores finales.

VENTAJAS. Ahora bien, ¿qué es exactamente un fideicomiso de construcción al costo? La estructura consiste en la siguiente: un grupo de compradores o inversores se asocian para construir viviendas residenciales, aportando cada uno de ellos un capital a un fideicomiso, que se utiliza para la realización de la obra. Este fideicomiso es gestionado por un administrador, qué se encarga de la realización y la construcción del proyecto.

El objetivo de esta estructura es que el producto llegue al consumidor final o al inversor al costo, lo menos gravoso posible. Los aportes de los interesados se destinan a la compra del terreno, a la construcción de las unidades y al pago de todo gasto o impuesto relacionado con el fideicomiso. Estos pagan un honorario al administrador por la gestión, y de esta forma se se llega a un precio final más accesible.

Al ser un producto al costo, el precio final de la obra se define una vez finalizada la construcción. Puede ser un poco más o un poco menos del presupuestado, pero los compradores están tranquilos de llegar a un buen valor final.

No es lo mismo construir tu casa en solitario que junto a otras quince personas, y la realización en conjunto permite aprovechar las ventajas que brinda la economías de escala. A través de este sistema, el comprador termina ahorrndo hasta un 10% o un 15% de los costos de construcción.

Otra de las ventajas de esta estructura es la seguridad que brinda la figura jurídica. Como en todos los fideicomisos, el aporte de los compradores pasa a formar un patrimonio autónomo, independiente de los compradores y protegido contra cualquier deuda que estos puedan contraer.

Lógicamente, es muy difícil que un grupo de personas por su propia cuenta se asocie y cree un fideicomiso de construcción al costo, por lo que el trabajo de la empresa Meikle consiste en idear los proyectos y salir a buscar los interesados. El proceso comienza con la ubicación del terreno y diseño del proyecto que se desea hacer. Con esto se salen a conseguir los futuros propietarios al mercado. Una vez que el 100% de los productos son adjudicados, comienza la ejecución de las obras.

CONFIANZA. Para Ignacio Albanell, la clave para vender un proyecto de este tipo es la reputación de quienes están detrás del proyecto. “Quién forma el equipo en el fideicomiso es todo”, dice. Land Houses fue llevado adelante por una sociedad entre Meikle Bienes Raíces y el Estudio Juan Diego Vecino Arquitecto, que ejercieron cómo administradores, y contó con la participación del Estudio Posadas, Posadas, & Vecino y el estudio BDO Uruguay, que se encargaron del asesoramiento legal y contable del proyecto.

Otra clave es cumplir con lo prometido. Por ejemplo, en Land Houses se entregará las casas dentro del plazo estipulado para la obra, y el precio final de las viviendas será un 3% menor a lo que se había presupuestado.

Para Matias Albanell, el fideicomiso de construcción al costo es una figura que cada vez se conoce más. Meikle Bienes Raíces actualmente está vendiendo bajo esta estructura el edificio Puerto del Lago en Avenida de las Américas —organizado por Guillermo Gómez Platero, administrado por el Estudio Lecueder y proyectado por el Estudio Gómez Platero Arquitectos— y además están analizando terrenos para nuevos proyectos. “Es la modalidad que se viene”, dice. Y parece tener razón.

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