Mercedes Soriano, La Nación/GDA
La modificación de la ley de alquileres de Argentina, vigente desde hace tres años, fue aprobada por la Cámara de Diputados en una sesión especial que se llevó a cabo el miércoles 23 de agosto.

La propuesta consiste en cuatro puntos:

• Reducción del plazo legal: que el plazo mínimo legal de los contratos sea de dos años, como era antes de la ley de alquileres sancionada en 2020, que los aumentó a tres años
• La periodicidad de la actualización del valor de los contratos: que en el caso de los inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler sea fijado como valor único y por períodos mensuales, sobre los que podrían realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos de entre cuatro y 12 meses
• La metodología del ajuste: que el ajuste se acuerde libremente entre las partes —como sucede en los contratos de locación comercial— basado el Índice de Precios al Consumidor (IPC), el Índice de Precios Mayoristas (IPM) y/o el Índice de Salarios (IS) elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) o una combinación de dichos índices
• Beneficios fiscales: eximir del pago del impuesto a los Bienes Personales a los propietarios que declaren los contratos de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP). También plantea reformar el monotributo para que ese tipo de contribuyente con más de tres unidades de explotación no pasen a tributar en el régimen general.

Federico González Rouco, economista especializado en temas de vivienda, reconoció la media sanción como una gran noticia y resumió los cambios en “dos años y libertad para aumentos”. El especialista festejó que con la media sanción se aprueba permitir el escalonamiento. Es decir, fijar los aumentos desde el principio, como era hasta 2020.

Además, se mantiene habilitada la indexación, aunque ya no solo por ICL, sino por otros índices, se amplía el universo de destinos de alquiler temporario y se mantiene la obligación de registrar en AFIP, pero se mejora la redacción. Entre los cambios impositivos, destacó que se ordena cómo tributar con monotributo cuando el propietario tiene tres o menos viviendas y se exime de Bienes Personales a los dueños, en algunos casos, y de débitos y créditos.

El proyecto que logró media sanción se votó después del dictamen de mayoría, apoyado por el oficialismo, que quedó descartado con 131 votos negativos y 109 afirmativos. Éste defendía los términos de la ley sancionada en 2020, cuyos puntos más polémicos son los contratos de tres años y la actualización anual según el índice elaborado por el Banco Central.

A su vez, el dictamen aprobado propone la generación de incentivos fiscales para los propietarios. “Nosotros tenemos la obligación de defender al más débil, que es el inquilino”, aseguró el presidente del bloque oficialista, Germán Martínez en la sesión especial, para argumentar el voto negativo de su partido.

Después de tanta espera, el avance del tema en el Congreso entusiasma a las cámaras del sector. “Ahora que la Cámara baja aprobó las modificaciones, solicitamos que el Senado lo trate y convierta en Ley de forma urgente. En especial, urgimos a los senadores del oficialismo a que participen del debate, con el objetivo de brindar una solución definitiva a la actual crisis habitacional, terminando con el sufrimiento que hoy viven inquilinos y propietarios”, señaló Marta Liotto, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.

La referente inmobiliaria aseguró que los cambios aprobados a la actual norma, referidos al plazo de los contratos y la forma de actualización de los valores, se encuentran alineados a lo que la institución y el resto de las entidades del sector inmobiliario han planteado públicamente y a los legisladores de todas las fuerzas como las disposiciones necesarias para solucionar la terrible realidad que trajo al sector.

“La media sanción se logró con acuerdo de Juntos por el Cambio y los dos interbloques federales. Como contrapartida, los que votaron en contra fueron el Frente de Todos, La Libertad Avanza, que no acompañó al resto de la oposición porque iban por la derogación completa de la ley, y la izquierda”, aclaró Lorena Zapata, directora de la Agencia Esfera Pública.

En caso de aprobarse el dictamen en el Senado, el proyecto se sancionaría y se publicaría en el Boletín Oficial. “Si el mercado ratifica esto, en cuatro o cinco meses se recompondría el mercado. No más de eso, porque la gente quiere libertad contractual”, opinó Abatti.

Gómez Picasso afirmó que será después de las elecciones. “Habrá que esperar y no sabemos cuánto. Lo cierto es que hoy estamos igual que ayer”, advirtió.

“Si no logra tratarse en lo que queda de este año, ya tendría que tratarlo la nueva composición del Senado poselecciones y ellos tienen la opción de modificar o aprobar la media sanción que les enviaron”, destacó Zapata. “No salió con el consenso completo porque muchos de los que votaron en positivo estaban más a favor de la derogación que de la modificación, por lo que creo que la nueva composición va a tener que analizar todo de nuevo y ver cuáles son los nuevos acuerdos que se logran”, advirtió.

“La ley no se aplica retroactivamente, salvo disposición expresa”, aseguró Abatti y explicó que al igual que la actual ley de alquileres, se aplicaría a contratos que se suscriban a partir de la vigencia de la posible nueva ley, por lo que “los contratos en marcha van a seguir vigentes”, indica.

Lo mismo sucedió cuando se sancionó en el 2020 la ley de alquileres actual. Los contratos que todavía estaban activos con las condiciones anteriores mantuvieron sus términos hasta su finalización e incluso los mantienen hasta la actualidad mediante prórrogas.

El objetivo de la sesión especial era revivir un mercado quebrado y perjudicado tanto para propietarios como para inquilinos. La sanción de la norma en 2020 provocó la retirada masiva de propiedades en alquiler, la suba desorbitante de precios y el reinado de los alquileres temporarios. El efecto devaluación de las PASO disparó, además, un 25% el valor de los alquileres en cuestión de días y fortaleció la tendencia a oferta cero.

“La caída de viviendas para alquiler en la CABA comenzó en 2021, luego de implementar la ley de alquileres 27.551 y se profundizó este año, con el aumento de la inflación y la brecha cambiaria. Según datos de la plataforma Argenprop, en julio hubo menos de 600 propiedades en alquiler, cuando el promedio de los últimos siete años fue de 2400″, publicó en Twitter la cuenta Argentina en Datos.

La Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) solicitó a través de un comunicado que los integrantes del Senado realicen un urgente tratamiento y aprobación de las reformas instauradas. En números, detallaron que más de cinco millones de ciudadanos argentinos necesitan una solución habitacional y este cambio legislativo, si bien no brindará una recomposición inmediata en la oferta de inmuebles en alquiler permanente, podría generar un interés de los propietarios para que nuevamente ingresen al mercado de locaciones residenciales permanentes.

“Es necesario que los legisladores tomen conciencia del drama social que están atravesando muchas familias en todo el país y que actúen de inmediato en función de la representación que el pueblo les ha concedido”, manifestó Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI).

Mientras algunos se muestran cautelosos, el nuevo escenario levanta las expectativas de los especialistas del sector. “Creo que a partir de este momento, con esta señal positiva, al mercado le va a caer muy bien (la media sanción), sobre todo a los propietarios. Esto debería empezar a tomar un camino diferente”, comentó Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Sin embargo, hay quienes hacen una lectura más medida y reconocen que cuando hay novedades, el mercado pone un freno de mano. “Todo lo que se haga para flexibilizar contratos de alquiler y permitir ajustes que acompañen a la inflación va a ser una buena noticia pero el problema es que esto debe ser aprobado en la Cámara de Senadores y ahí es más difícil lograr acuerdo. El problema es la transición... ¿quién va a querer ahora firmar algún contrato a tres años? Esto de alguna manera paraliza más todavía el mercado”, opinó Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria.