A la hora de alquilar pueden haber dudas y sorpresas entre el arrendador y el arrendatario. Una buena forma de aclarar los tantos en ese sentido es saber los derechos y obligaciones que ambos tienen, sumado a cómo se debe proceder al momento de contar con una garantía o los plazos que corren a la hora de desalojar la propiedad, entre otros.

Por ello, en este Finanzas de Bolsillo analizaremos todas esas dudas para despejarlas y que tanto el arrendatario como el inquilino de una propiedad sepan cómo manejarse correctamente y por qué no, ante la adversidad.

El primer aspecto clave a tener en cuenta cuando se va a alquilar es bajo qué régimen se fijará el contrato. Este punto parece menor, pero es clave ya que sienta las bases de cómo se pagará el inmueble y los derechos y obligaciones que tienen las dos partes, dijo a El País Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU).

En ese sentido, la ley 14.219 entra en juego, ya que si la vivienda en cuestión fue construida previo al año 1968 cuenta con determinada normativa y si es posterior tiene otra.

En el caso de que el inmueble haya sido construido previo al año 1968, los alquileres deben ser pactados en moneda nacional, por lo que fijarlos en dólares no es una opción. De todas formas, se puede negociar el valor de la vivienda con alguna moneda extranjera, pero el valor de la misma se convertirá a moneda nacional con la cotización del día previo a la fecha del contrato, según explicó Katerina Georgeoglou, gerente senior del área de Asesoramiento Legal y Notarial de KPMG.

A su vez, el contrato en sí deberá ser de por lo menos de dos años (con prórroga a uno más), mientras que si se usa la propiedad con finalidades comerciales el mismo se extiende a cinco años.

En cambio, Georgeoglou explicó que si el inmueble fue construido posteriormente al año 1968, se puede optar por firmar un contrato bajo el régimen de libre contratación. En este caso, las partes pueden definir libremente cuáles son los plazos de arrendamiento (siempre y cuando el uso sea de casa-habitación y no con fines comerciales) y bajó qué moneda se pagará el alquiler.

“Cuando se va a alquilar es fundamental confeccionar bien el contrato. El operador inmobiliario debe realizarlo bien y el alquiler debe ajustarse al régimen y ley correspondiente”, agregó Medina.

Otro punto clave a tener en cuenta a la hora de alquilar es el reajuste del precio de alquiler de un inmueble.

Lo primordial es que dicho reajuste es según la Unidad Reajustable de Alquileres (URA) o por el Índice de Precios del Consumo (IPC). No se puede elegir cúal y para la suba se toma el valor más bajo. Además, el mismo debe efectuarse en moneda nacional y no extranjera (en el caso de que el contrato se base en la ley 14.219). Sin embargo, si el contrato se dió bajo el régimen de libre contratación queda a libertad de las partes poder usar la moneda nacional o extranjera, según Georgeoglou.

Medina indicó que otra pregunta muy frecuente es qué gastos debe pagar el inquilino y cuáles debe pagar el propietario. En ese caso, se debe hacer una división en base a si es una propiedad horizontal o si es un padrón único.

En el caso de que el inmueble forme parte de una propiedad horizontal, el inquilino deberá pagar los gastos comunes (aquí está incluida la tarifa de saneamiento), tributos domiciliarios, mientras que el propietario deberá pagar Contribución e Impuesto de Primaria.

En ese marco, una pregunta frecuente de los inquilinos es de qué se componen los gastos comunes, por lo que Medina dijo que depende de la propiedad horizontal y el edificio, ya que algunos tienen calefacción, portería virtual, jardinería, entre otros servicios, por lo que los gastos comunes pueden variar en ese sentido.

En tanto, si el inmueble no forma parte de una propiedad horizontal, el inquilino deberá pagar el agua, impuesto de puerta, tarifa de saneamiento y electricidad. “La diferencia es que el agua y la tarifa de saneamiento en las propiedades horizontales vienen incluídas en los gastos comunes, mientras que en la otra vienen separados”, agregó Medina.

Destacó además que a veces puede suceder que en un edificio se componga de gastos comunes, fondo de reserva y fondo de obra. En ese caso, el inquilino sólo debe pagar los gastos comunes, por lo que el propietario deberá encargarse del fondo de reserva y de obra.

Las garantías

Otro punto importante a tratar entre el propietario y el inquilino antes de firmar el contrato son las garantías. Medina mencionó que se puede optar por un fiador (el que presenta una propiedad como garantía), depósito bancario en el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) -de unos cinco meses para casa-habitación y de 10 para los locales comerciales-, aseguradoras o Contaduría General de la Nación.

Ahora, ¿pueden ocurrir contratiempos a la hora de elegir o usar determinada garantía? Medina sostuvo que muchas veces “el inquilino saca la garantía en función de lo que le pide el propietario”, sin basarse en su interés.

También opinó que ahora ya no se estila tanto usar a un fiador, ya que muchas veces el inquilino proponía como fiador a sus padres (ya que cuentan con una propiedad en el interior, por ejemplo), pero para hacerlo se debe llevar a cabo “acciones legales que llevan un tiempo importante”, sumado a que si se debe desalojar al inquilino el desalojo promedio es de un año. Eso es clave, ya que mientras eso ocurre el inquilino no paga ni los impuestos, gastos comunes y alquiler, por lo que no es tan atractivo para el dueño ese tipo de garantía comparada a los seguros, ya que en ese caso el propietario sigue cobrando el alquiler por intermedio de la garantía.

El problema en ese sentido es que “hay personas que no reúnen las condiciones necesarias para obtener una garantía”, ya que la misma solicita que el monto del alquiler no podrá superar el 35% del ingreso nominal de la persona.

Georgeoglou agregó que en el caso de elegir la fianza, el arrendador le puede solicitar al fiador que especifique a través de un certificado notarial que es propietario del inmueble y que el mismo esta libre de embargo de hipoteca.