FINANZAS DE BOLSILLO

Seis de cada 10 uruguayos vive en un hogar del cual es propietario. Sin embargo, el sueño de la casa propia es cada vez más lejano en Uruguay debido a la brecha que existe entre los precios de la oferta y el precio que las personas están dispuestas a pagar por esos inmuebles.

Según los microdatos de la Encuesta Continua de Hogares elaborada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el año 2019 la distribución porcentual de los hogares del país se dividió entre 58,8% de personas que eran propietarias y 19,6% inquilinos (el resto fueron ocupantes con y sin permiso). Las cifras para Montevideo fueron 57,6% propietarios y 25,8% inquilinos, mientras que en el interior se registraron más propietarios (59,7%) y menos inquilinos (15,3%).

Es que según los datos de la consultora Briq Analytics, en los últimos cinco años en Montevideo, más de 10.000 hogares han pasado a alquilar.

Según los indicadores de actividad inmobiliaria del mercado de alquileres que elabora el INE, en el mes de octubre de 2019, el precio promedio de un alquiler en Uruguay (medido en pesos corrientes) fue de $ 14.924, siendo el precio promedio de una casa $ 15.415 y de un apartamento $ 15.340.

De acuerdo con la economista y presidenta de CFA Society Uruguay, Bárbara Mainzer, “cada vez más uruguayos alquilan” debido a que la brecha entre el precio al que los propietarios quieren vender sus inmuebles y el dinero que están dispuestos a gastar los compradores, “es muy alta”.

Esto lleva a que las personas que buscan independizarse se planteen qué es más conveniente: alquilar o comprar.

La diferencia está —según Mainzer— en que mientras que la decisión de venta es una decisión patrimonial, la decisión de compra de un inmueble depende de cuánto dinero tiene la persona. Si la brecha es significativa, la persona tendrá que evaluar que pese a su deseo aspiracional de tener su casa propia, le va a convenir alquilar, al menos hasta que esa brecha se reduzca y los precios se ajusten.

Según los datos de Briq Analytics —citados por Mainzer—, la brecha entre el precio al que un propietario quiere vender su casa y lo que la gente está dispuesta a pagar es del 37%, lo que implica “un divorcio tremendo”, afirmó la economista.

¿De qué depende si una persona puede comprar un inmueble? La decisión de compra tiene dos dimensiones: la aspiracional y la financiera. Para que una persona pueda comprar un inmueble depende de dos factores: el dinero que tenga o los ingresos que perciba.

Mainzer explicó que la evolución de precios de las propiedades en dólares desde fines del año 1989 al día de hoy, ha ido subiendo pero lo han hecho en línea con el aumento de los salarios en dólares. Sin embargo, señaló que pese a que en los últimos años los salarios han caído, los precios de las propiedades no han bajado aún.

“Es un mercado muy rígido a la baja, los precios demoran en ajustar”, indicó la economista.

La brecha entre los precios de la oferta y demanda (lo que la gente está dispuesta a pagar) es uno de los motivos por lo que —según Mainzer— se ha enlentecido la venta de propiedades. El otro motivo se debe a la incertidumbre económica y una tercera razón implica los ingresos de las personas.

“No ganamos lo suficiente como para comprar una casa, por eso uno encuentra que la oferta de propiedades está dirigida al segmento más alto (de la población), y la oferta de créditos también, porque son los que lo pueden pagar”, explicó Mainzer.

Entonces, ¿cuándo conviene comprar y cuándo alquilar? Si la brecha es muy grande, conviene alquilar. “Si yo soy un hogar de muy bajos ingresos y poca movilidad social no me va a alcanzar el ahorro y no voy a poder afrontar la cuota (del préstamo hipotecario). Esos hogares van a alquilar o van a ir al Ministerio de Vivienda”, dijo Mainzer.

En cambio, “si soy una persona joven con movilidad social que sé que pronto voy a ganar más dinero y tener una familia, no me conviene comprar un apartamento muy chico para dentro de cuatro o cinco años venderlo por algo más grande”, explicó la especialista.

¿Qué opciones hay entonces? Por un lado, el ahorro, ya sea el propio o el que proviene de familiares, otra opción es acudir a los productos que ofrece el Ministerio de Vivienda, por otro lado se puede optar por alquileres con opción a compra (aunque esta modalidad no es muy frecuente en el mercado inmobiliario uruguayo) o por otro lado, acudir a préstamos hipotecarios.

De acuerdo a los datos presentados por Mainzer en base a la investigación de Briq Analytics, el ingreso mínimo que debe tener un hogar para acceder a la compra de un apartamento de 65 m2 mediante un crédito hipotecario a 25 años (20% del inmueble lo pagará con capital propio y 80% es el préstamo) es de $ 137.200.

Esto implica que “solo el 9% de los hogares montevideanos tiene suficiente dinero como para comprarse una casa”, asumiendo además que la cuota no supera el 30% del ingreso del hogar, explicó Mainzer.

El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH) fue creado para facilitar el acceso a la vivienda de aquellas familias que, aún con la capacidad de pagar una cuota mensual, no tienen el ahorro previo suficiente para acceder a la compra de un inmueble a través de un crédito hipotecario.

Con el FGCH sólo será necesario un ahorro inicial de entre 10% y 25% y se puede financiar hasta el 90% del valor de la vivienda en un plazo máximo de 25 años (a través de los bancos que operan con el FGCH).

Es el resultado de las políticas públicas de vivienda y el trabajo interinstitucional entre actores públicos y privados, para facilitar el acceso a la vivienda de todos los uruguayos.

¿Qué requisitos se deben cumplir? El ingreso líquido del núcleo familiar no puede superar las UR 100 (unos $ 129.000). Se debe estar libre de embargos, interdicciones y gravámenes de todo tipo. Además, el crédito se debe aplicar exclusivamente a la compra de un inmueble en el país destinado a vivienda única.

Por otra parte, se debe contar con un ahorro previo de entre el 10% y el 25% del valor de la vivienda, y no del 30% como habitualmente lo exige la oferta hipotecaria actual. El programa aplica para vivienda usada y vivienda nueva.

(Fuente: Agencia Nacional de Vivienda)