En buen romance, casi casi que lo voy a plagiar… Vaya palmarés de Alfredo como para leerlo y asumir sus conceptos.

Entonces, ante la disyuntiva de tener enfrente un posible negocio vinculado a la compra de un terreno y eventual financiamiento y construcción de un edificio, hay aspectos que se deben tener en cuenta para que, en definitiva, coadyuven a un positivo desarrollo inmobiliario.

Así las cosas y siguiendo las pautas del Prof. Kaplán, la ubicación es un punto neurálgico a tener en cuenta. Y acoto, no solamente pensar en el lugar donde se haría el proyecto, sino la potencialidad de la zona en cuanto a su desarrollo, la creación de alguna plaza de esparcimiento para el barrio, locomoción cercana, algún centro de estudios, etc…

Obviamente las características del terreno juegan su partido en cuanto a metraje, frente, fondo, altura que se permite edificar, cuantos metros cuadrados se pueden construir.

Qué tipo de proyecto será? Vivienda Promovida, Megaproyecto, ni uno ni otro. Habrá locales comerciales, oficinas…

Evaluar el tema garajes y la exigencia de la Intendencia de Montevideo, por ejemplo.

Recordar que hay garajes que se deben utilizar para discapacitados, norma que APPCU está intentando morigerar.

Yendo específicamente al metier de Alfredo, cuál será el ingreso probable por la venta de dichas unidades (nos referimos a certezas y no a ingresos ideales).

Estimación de costos, terreno, costo de construcción, leyes sociales, subcontratos, honorarios profesionales y técnicos afectados a la obra, más los costos de no construcción. Por ejemplo, administrador, contador, abogado, escribano, comisiones de venta y gastos de marketing y publicidad, costos financieros.

Evaluar la utilidad antes de la parte tributaria, que, en un proyecto de vivienda promovida, es la utilidad del proyecto, pero en otro tipo de proyectos hay que tener en cuenta el IRAE, Patrimonio, etc.., para llegar a la utilidad del proyecto.

Ver como se financia el proyecto: capital propio, préstamos bancarios, ley 16760, preventas al lanzamiento y comparar con los egresos para ver si es viable el proyecto.

Tema acuciante: las ventas son en dólares, pero los costos en su mayoría, no. Con lo cual con un dólar barato como hoy y teniendo en cuenta el proceso de construcción, se corre el riesgo de un desfasaje de costos y haya una utilidad que no se compadece con la que se previó.

Graduar las ventas al compás de las necesidades financieras, es de orden.

Algo que hemos mencionado desde siempre y que a pocas actividades sucede: el tiempo que insume un proyecto inmobiliario (si es del caso). Puede ser un proceso de 4 años (depende la magnitud de aquél) y en el ínterin, la economía no permanece estática y la situación del contexto regional y mundial, también juegan su partido. El dólar es oferta y demanda por sí mismo, con casi nula intervención del Banco Central del Uruguay. La inflación allí juega su partido.

Como viene sucediendo ahora, según relato de algunos promotores, han detenido las ventas, no la construcción del proyecto inmobiliario, a la espera de que el dólar pueda alcanzar un valor de mayor sustento.

Sí se sabe que el promotor privado, finalizará la obra en el tiempo previsto, salvando imponderables, siendo una presea que se coloca en el pecho siempre, al margen de los avatares sucedidos reitero, en tantos años de un proceso complejo y dinámico.

Como termina diciendo Kaplán: hay que apostar a la causalidad y no a la casualidad.

Un partido corto se puede ganar por casualidad, pero precisamente un campeonato largo (una obra en construcción), se gana por causalidad.

Hay paros intempestivos o no, hay negociaciones intempestivas o no, hay factores climáticos como la lluvia, puede producirse algún accidente (afortunadamente se ha tomado mucha conciencia sobre el tema seguridad), que son condimento que se agrega a un proceso que no por ser virtuoso y benefactor para la sociedad, entraña enormes desafíos.