ANÁLISIS DEL MERCADO

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En diciembre, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a noviembre y durante todo el 2021? ¿Qué tendencia exhibió el mercado? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios y analiza en el entorno de 110.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.

En ese sentido, el Índice Global de Inmuebles Data (que releva los avisos publicados en los portales inmobiliarios más importantes), mostró un descenso en la oferta de propiedades en diciembre de 0,6% frente a noviembre. En el año 2021, la cantidad de propiedades en oferta varió poco menos de un 1% a la baja.

Si bien se registró unaestabilidad en términos de oferta de casas y apartamentos entre enero y diciembre del año 2021, hubo más movilidad al analizar lo ocurrido por tipo de propiedad. Por ejemplo, en casas hubo un descenso en la oferta del 7% mientras que en apartamentos la variación fue casi nula.

Por tanto, cabe destacar que la oferta (que está constituida en una relación cercana a 85% apartamentos y un 15% casas) estuvo mantenida por la categoría apartamentos, lo que resulta consistente con los valores de construcción.

El valor de venta de viviendas solicitado bajó en diciembre, en la tercera caída consecutiva. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores de la oferta en dólares de propiedades cayeron 0,54% en el último mes del año pasado.

El índice para apartamentos refleja una baja en los precios ofertados en diciembre respecto a noviembre de 0,5%. En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró un aumento de 0,27% en el último mes del año respecto a noviembre.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.461 en diciembre, US$ 2.455 en noviembre, US$ 2.455 en octubre, US$ 2.471 en diciembre de 2020, es decir, ha mostrado cierta estabilidad. Esos valores por m2 varían si se trata de un apartamento (US$ 2.610 el m2) o de una casa (US$ 1.680 el m2). En tanto, en 2021 el precio promedio en dólares solicitado para ventas, mostró un descenso del 6% y en primera instancia parece operar como compensación a la suba del dólar verificada el año pasado. Sin embargo, al observar el valor del metro cuadrado en el período (que se mantuvo estable con una variación solo del 0,5% a la baja), refleja que esa compensación no sería tal.

Por lo que se podría explicar la variación total por el crecimiento en la cantidad de propiedades con menor precio en el mercado, como en el caso de monoambientes y “estudios”.

Si se analiza por tipo de propiedad, en 2021, los precios de venta de apartamentos cayeron un 4% y por metro cuadrado el descenso fue solamente del 1%. Para compra y venta de casas estas variaciones fueron a la baja de 6% y 3%, respectivamente, por lo que la estabilidad en el valor por metro cuadrado fue el fenómeno a destacar del año pasado.

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo subió en diciembre 1,02%, lo que implicó el segundo aumento consecutivo luego de que en noviembre se incrementara 1,49% frente a octubre.

El índice para apartamentos subió 1,95% en diciembre frente a noviembre, en tanto, el índice para casas bajó 6,55% en el mismo período. El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 33.144 en diciembre, frente a $ 32.811 en noviembre, $ 32.329 en octubre y $ 33.414 en diciembre pasado de 2020.

Esos valores de diciembre varían si se trata de un apartamento ($ 29.778) o de una casa ($ 59.929). Si la vivienda es a estrenar el precio promedio en noviembre de un apartamento era de $ 32.753 y el de una casa era de $ 49.819.

Al analizar lo que ocurrió en todo 2021, en valores solicitados para alquiler, también la nota destacada fue la estabilidad. De todos modos, la pequeña variación se produjo en dirección opuesta a la observada en ventas, pues el precio global en pesos aumentó un 1% (aunque lo exiguo de los valores no permite plantear diferentes evoluciones).

El análisis para el precio de alquileres por metro cuadrado permitió ver que la variación fue de 0%, con estabilidad absoluta al cierre del 2021, más allá de que durante el año se produjeron oscilaciones.

Según el tipo de propiedad el precio solicitado para alquiler de apartamentos subió 4% en 2021, mientras que por metro cuadrado este valor solo se incrementó 1%. Si fuera válida la hipótesis de ingreso de mayor cantidad de monoambientes que expliquen parte de las variaciones de precio, estos no han tenido aún un impacto en los valores de alquiler.

En alquiler de casas es donde se encontró la mayor variación en 2021, ya que el precio solicitado para esas propiedades cayó un 15%, siendo este el único valor que se sale del contexto general de estabilidad, pues incluso al analizar por metro cuadrado la variación sigue siendo mínima (-1,5%).