En diciembre de 2022, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a noviembre y frente a un año atrás? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.

El Índice Global de Inmuebles Data mostró un incremento en la oferta de propiedades en diciembre de 2022 respecto a noviembre de 1,48%. En tanto, en la comparación interanual (frente a diciembre de 2021) hay una leve suba de 0,28% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario. Mientras que en lo que va del año (cifras actualizadas a enero de 2023) la oferta de propiedades tuvo un descenso de 2,87% frente a diciembre.

Antes de pasar al análisis de la situación de los valores del metro cuadrado (m2), es válido mencionar que el valor de venta total en dólares de una propiedad en Montevideo ha bajado entre diciembre de 2022 y diciembre de 2021, desde US$ 210.747 a US$ 203.911, es decir, una caída de más de un 3%.

Considerando además que el dólar en igual período bajó un 12%, el descenso en pesos ha sido mucho mayor.

El informe de Inmuebles Data señala que esto puede deberse a un cambio en la estructura de la oferta, fenómeno que ya se ha encontrado en meses anteriores, y que refiere principalmente al tipo de propiedades que componen la oferta. Sin embargo, al analizar los valores por m2, esta cuestión sería atenuada.

El valor de venta de viviendas solicitado subió en diciembre de 2022 respecto al mes anterior. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta subieron 0,85% en dicho mes.

En la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades suben 0,89%. En el primer mes del año 2023, el precio se mantuvo estable.

El índice para apartamentos refleja una suba en los precios ofertados en diciembre de 2022 respecto a noviembre (aumenta 0,5%). En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró una suba de 0,3% en diciembre respecto a noviembre. En la comparación interanual, el indicador de precios de apartamentos a la venta sube 0,42% y el de casas baja 1,25%.

El precio promedio por m2 de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.483 en diciembre de 2022. Esos valores por m2 varían si se trata de un apartamento (US$ 2.621 el m2) o de una casa (US$ 1.659 el m2).

Al analizar los valores del m2 a enero de 2021 y a diciembre del año 2022 para venta, se observa que el valor del m2 para la venta en el total de propiedades en el mercado, fue de US$ 2.473 en el mes de enero de 2021, mientras que al cierre del año pasado ese valor ascendió a US$ 2.483, una suba del 0,40%.

En el caso de los monoambientes, el valor del m2 en enero de 2021 fue de US$ 2.947, y bajó a US$ 2.884 en diciembre de 2022, una variación negativa de 2,14%.

En tanto, en los apartamentos de dos dormitorios, el valor del m2 subió de US$ 2.479 en enero de 2021 a US$ 2.488 en el último mes del año pasado, una variación de 0,36%.

En lo referido a ventas los valores en dólares del m2 han tenido cambios sumamente pequeños, casi se presenta una situación de estabilidad.

La observación más relevante es que en ese período el dólar ha tenido un descenso cercano al 10%, por lo que se puede afirmar que los valores en pesos del m2 de las propiedades han tenido un descenso apreciable.

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo subió 1,34% en diciembre de 2022 respecto a noviembre. En la comparación interanual, el precio de los alquileres bajó 2,04%.

El índice de alquileres para apartamentos subió 1,53% en diciembre de 2022 frente a noviembre y el índice de precios de alquiler para casas subió 0,83% en la misma comparación. En el comparativo interanual, el indicador de precios de apartamentos en alquiler aumenta 5,9% y el de casas sube 1,1%.

El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 34.352 en diciembre, mientras que en noviembre era de $33.576 . Esos valores de diciembre varían si se trata de un apartamento ($ 30.748) o de una casa ($ 58.935).

Al analizar los valores del m2 a enero de 2021 y a diciembre del año 2022 para alquiler, se observa que el valor del m2 para el alquiler en el total de propiedades en el mercado, fue de $ 429 en enero de 2021, mientras que en diciembre del año pasado fue de $ 453, lo que implicó un incremento del 5,59%.

En el caso del alquiler de los monoambientes, el valor del m2 en enero de 2021 fue de $ 506, mientras que al cierre del año pasado (diciembre 2022), ese valor fue de $ 555, lo que significó una suba de 9,68%.

En tanto, en los apartamentos en alquiler de dos dormitorios, el valor del m2 subió un 7,54%, al pasar de valer $ 398 el m2 en enero de 2021 a $ 428 en diciembre de 2022.

En este sentido, en cuanto a lo que se observa para alquileres los valores sí han variado, en todos los casos a la suba, con aumentos de casi un 6% en el global, del 10% para monoambientes y cercano al 8% para los inmuebles de dos dormitorios.

De todas maneras esos aumentos quedaron por debajo de lo que fue la inflación en el período estudiado.