En febrero, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a enero de este año y frente a un año atrás? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis que se publica mes a mes y releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.

El Índice Global de Inmuebles Data mostró una disminución en la oferta de propiedades en febrero respecto a enero de este año de 0,88%.

En la comparación interanual (frente a febrero de 2024) hay una baja de 2,41% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario.

El valor de venta de viviendas solicitado subió en febrero respecto a enero. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta subieron 0,11% en febrero.

En la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades suben 2,82%. En lo que va del año, el precio baja 0,11% medido en dólares.

El índice para apartamentos refleja una suba en los precios ofertados en febrero respecto a enero de 0,29%. En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró una suba de 0,41% en febrero respecto a enero.

Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente (en dólares) en venta fue de US$ 116.427 en febrero (con una variación de su precio de 3,5% en un año, mientras que los apartamentos de un dormitorio fue de US$ 151.096 (con una variación de precio anual de 5,5%).

Por otro lado, si nos referimos a los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio se ubicó en US$ 203.517 en el mes de febrero (con una variación de 2,7% en su precio en un año). Con respecto a los de tres dormitorios, su precio promedio se ubicó en US$ 362.181 (con un aumento interanual de 2.2% en su precio).

La variación de los precios de venta está presentada respecto al valor en dólares, por lo tanto para llegar al cambio que tuvieron esos precios en pesos habría además que adicionar el aumento del tipo de cambio, este aumentó en el entorno del 10% durante el último año.

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro está en la zona del Club de Golf (US$ 4.002 el m2), seguido de Puerto Buceo (US$ 3.749 el m2), Villa Biarritz (US$ 3.689 el m2), Punta Carretas (US$ 3.511 el m2) y Pocitos Nuevo (US$ 3.375 el m2).

Para completar el top 10 de la lista de los barrios más caros por m2, siguen en la lista Carrasco Norte (US$ 3.365 el m2), Punta Gorda (US$ 3.359 el m2), Carrasco (US$ 3.347 el m2), Pocitos (US$ 3.290 el m2) y Barra de Carrasco (US$ 3.167 el m2).

Del lado opuesto, Piedras Blancas aparece como el barrio con m2 a la venta más barato en Montevideo (US$ 816 el m2), seguido por La Teja (US$ 838 el m2), Maroñas (US$ 989 el m2), Cerro (US$ 1.003 el m2) y Colón (US$ 1.007 el m2).

Para completar el listado de los 10 barrios más baratos por m2, aparecen Ituzaingó (US$ 1.061 el m2), Cerrito (US$ 1.174 el m2), Malvín Norte (US$ 1.204 el m2), Belvedere (US$ 1.225 el m2) y por último Lezica (US$ 1.229 el m2).

En este caso, es destacable la suba que han tenido todos los barrios con mayores valores, aspecto que es más relevante al considerar que se presentan los precios en dólares, pues en el mismo período el valor de esa moneda creció un 10,3 %.

Sumando esa variación del dólar también podemos observar que los precios de venta principales se han mantenido estables en pesos, recordando el 20% de suba del IPC entre febrero 2022 y el mes pasado.

En tanto, el informe de Inmuebles Data subrayó la relevancia de la caída en el valor del m2 en Malvín Norte, que seguramente responde a la finalización del impacto del fuerte proyecto inmobiliario que se registró en la zona en los últimos años.

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo subió en febrero 5,11% respecto a enero.

El índice de alquileres para apartamentos subió 0,29% en febrero frente a enero y el índice de precios de alquiler para casas cayó 0,2% en la misma comparación.

Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente (en pesos uruguayos) en alquiler fue de $ 23.964 en febrero (con una variación de 9,8% en un año en su precio), mientras que los apartamentos de un dormitorio fue de $ 28.810 (con una variación de precio de 9% en un año).

Por otro lado, si nos referimos a los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio se ubicó en $ 39.639 en el mes de febrero (con una variación de 13.5% de precio en un año). Con respecto a los de tres dormitorios, su precio promedio se ubicó en $ 70.197 (con una variación de 7,5% ea lo largo de un año).

Ahora, ¿cuáles son los 10 barrios más caros y los 10 más baratos para alquilar según el informe Inmuebles Data?

Primero, vale destacar que la referencia de los próximos precios son para apartamentos de dos dormitorios. En este sentido, los barrios con mayor valor son Carrasco Norte ($ 86.500 promedio en el mes), Golf ($ 84.819), Carrasco ($ 82.394), Barra de Carrasco ($ 73.831), Punta Carretas ($ 70.517), Puerto Buceo ($ 69.882), Villa Biarritz ($ 63.519), Pocitos ($ 47.269), Pocitos Nuevo ($ 46.708) y Punta Gorda ($ 45.022).

En tanto, el más reciente informe elaborado en base a Inmuebes Data de El País refleja que los 10 barrios más económicos para alquilar son Nuevo París ($ 12.000), Piedras Blancas ($ 14.441), Las Acacias ($ 15.330), Manga ($ 16.125), Peñarol ($ 16.433), Jardines del Hipódromo ($ 16.454), Colón ($ 17.458), Sayago ( $ 18.100), Flor de Maroñas ($ 18.133) y Maroñas ($ 19.550).

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado, se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que les falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.

Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.

Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales haya al menos cinco propiedades en cada grupo. Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información.

Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores estadísticos.

Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data.