FINANZAS DE BOLSILLO

Desde que el pasado 13 de marzo de 2020 el Poder Ejecutivo decretó la emergencia sanitaria por el covid-19 en Uruguay, muchos hábitos cambiaron: los saludos, las formas de trabajar y aprender, de higienizarse, de hacer las compras, los protocolos para las reuniones sociales y así podemos seguir con numerosos ejemplos.

Ese cambio de hábito —mucho más impregnado del mundo virtual y la adopción tecnológica— afectó también a la celebración de las asambleas de copropietarios de inmuebles y las reuniones de accionistas de una sociedad comercial.

En ese momento, diferentes consultoras especializadas en derecho y regulación abrieron el debateacerca de la posibilidad —y la legalidad— de realizar dichas reuniones de manera virtual.

Sin embargo, encontraron que a nivel local, la ley de Propiedad Horizontal del año 1976, que establece distintos lineamientos para las instancias de copropietarios, “fue pensada en una época donde el desarrollo virtual de una asamblea no era posible”, y por tanto eso llevó a que fuera “necesario hacer una interpretación evolutiva de la norma y buscar la forma de adaptarla a los tiempos actuales”, según indicó en ese entonces un reporte del tema del estudio Guyer & Regules.

Con el objetivo de evitar las aglomeraciones y el contacto con otras personas ajenas al círculo social más íntimo, en agosto de 2020 dos diputados del Partido Nacional, Mario Colman y Guillermo Besozzi, presentaron un proyecto de ley en el Parlamento para habilitar la realización de reuniones de consorcio o asambleas de copropietarios de edificios en modalidad virtual.

Finalmente, el pasado 29 de julio se publicó la Ley Nº 20.058, a través de la cual se reguló el uso de tecnologías de la información y la comunicación en esas asambleas y se establecieron una serie de reglas para su validez.

En este Finanzas de Bolsillo explicamos cuáles son los principales cambios que se introdujeron a partir de la nueva normativa.

CELEBRACIÓN. El primer artículo de la normativa introduce uno de los cambios más significativos al habilitar que “las asambleas de copropietarios, ya sean ordinarias o extraordinarias, podrán celebrarse en forma presencial, virtual o de participación mixta”.

VIRTUALIDAD. Las asambleas de participación virtual fueron definidas por la ley como: aquellas que permiten “la confluencia de voluntades emitidas en forma remota por los miembros de una copropiedad en régimen de propiedad horizontal y de conformidad con el quórum y mayorías requeridos en cada caso por las leyes en la materia”.

Asimismo, la normativa definió que con el objetivo de “garantizar la interacción entre los participantes”, se podrá usar “cualquiera de las tecnologías de la información y comunicación asociadas a la red de internet”, tales como Zoom o Google Meet por ejemplo, “siempre que permitan una comunicación multidireccional y simultánea de audio y video, de forma continua y en tiempo real”.

ASAMBLEA MIXTA. La ley definió como asamblea de participación mixta a “aquella que permite combinar de forma simultánea en un mismo evento, la modalidad presencial y la de participación virtual”.

CONVOCATORIA. Además, la normativa estableció que “cada convocatoria a asamblea a celebrarse virtual”, deberá especificar cuál será “el medio telemático que se tenga previsto utilizar”, y además definió que las reuniones deberán “grabarse, respaldarse y archivarse consignando el número de acta correspondiente”.

VOTACIÓN. En relación a las maneras de formalizar la voluntad de la copropiedad, la nueva ley indicó que “cualquiera sea la modalidad de asamblea” elegida, el voto “será admitido por mano alzada a través de la participación directa del copropietario o por intermedio de su mandatario con poder simple, o bien a través del uso de los programas informáticos dispuestos a tal fin”.

DOMICILIO ELECTRÓNICO. Asimismo, la normativa definió que los copropietarios “podrán constituir por escrito su domicilio electrónico ante la administración del edificio”. Esto servirá para que el propietario pueda enviar y recibir información, notificaciones y comunicaciones relativas a la actividad del edificio.

“Dicho domicilio se tendrá por válido, hasta tanto no sea comunicada su modificación. Aquellos copropietarios que no constituyan un domicilio electrónico, conservarán como medio de comunicación válido el inicialmente declarado”, detalló la ley.

ACTAS. En el séptimo artículo, la normativa establece que las actas de las asambleas, deberán ser comunicadas a los copropietarios en un plazo no mayor a 30 días corridos, desde la fecha de celebración de la reunión, independientemente de la modalidad adoptada.

Asimismo, la ley determinó que las actas de las asambleas hechas en forma remota, “deberán consignar la modalidad adoptada”, así como también deberán detallar los copropietarios que participaron bajo uno u otro formato.

Por otra parte, la normativa estableció un plazo de 60 días corridos desde la fecha de comunicación del acta, a efectos de que cualquier interesado pueda “deducir acciones en vía judicial a fin de impugnar la validez de la asamblea o de cualquier decisión adoptada en ella”.

¿Quién puede convocar una asamblea y cuál es la concurrencia mínima necesaria para realizarla?

Es necesaria la concurrencia de la mayoría

El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal vigente establece que los edificios y complejos habitacionales sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, “serán administrados por un administrador y la asamblea de propietarios. Esta podrá ser convocada por el administrador o por cualquiera de sus copropietarios y la citación se hará personalmente o por el Juzgado competente.

Para reunirse y resolver válidamente será menester la concurrencia de la mayoría de los copropietarios que representaren por lo menos los tres cuartos del valor del edificio fijado por la Dirección General de Catastro Nacional o quien haga sus veces.

No obstante si transcurrida una hora de la primera citación no se obtuviera el quorum referido, podrá sesionarse y adoptar resolución por los que concurran por simple mayoría de presentes fuere cual fuere la equivalencia con el valor del edificio, salvo los casos en que la ley o el reglamento de la copropiedad dispongan otra cosa”.

En relación a los límites que tiene una asamblea de consorcio, la normativa establece que más allá de que la asamblea de copropietarios es el órgano máximo y deliberativo de la propiedad horizontal, su poder tiene límites y sus decisiones no pueden afectar derechos adquiridos de algún copropietario.