El sector inmobiliario registra buena actividad, pero aspira a más para 2024; está atento al proyecto de Ley de Operador Turístico (del que espera ayude a bajar la informalidad y la competencia desleal entre los agentes); identifica algunos barrios específicos para nuevos desarrollos; analiza el camino trazado por el Banco Central (BCU) de desdolarizar la economía; plantea que el “miedo a las alturas” es un freno para proyectos de más de 20 pisos; y procura tecnificarse con inteligencia artificial generativa siguiendo las tendencias mundiales.

De esto se habló en “Uruguay Real Estate”, evento organizado ayer por la Cámara Inmobiliaria (CIU), donde se hizo una radiografía del sector.

Beatriz Carámbula, presidenta de la CIU, destacó que el sector inmobiliario ha mostrado una “gran actividad” en los últimos años, en parte debido a los estímulos de la ley de Vivienda Promovida, los proyectos de grandes dimensiones económicos y las modificaciones a la residencia fiscal. Pero hay temas que ven “con profunda preocupación” en el sector, como la competencia desleal, por lo que presentaron, junto a otras gremiales, un proyecto de ley del Operador Inmobiliario, que hoy está en Cámara de Diputados. “Con esa ley se busca formalizar y profesionalizar el sector para brindar más garantías a todas las partes”, afirmó. Esto en virtud de que han surgido muchos operadores o vendedores de inmuebles que no cumplen, a su entender, con exigencias mínimas.

En lo que va del año se registraron unas 31.000 transacciones en el sector inmobiliario (similar al año pasado), con “precios que se mantuvieron firmes y una demanda a buen ritmo”, dijo Florencia Carriquiry, socia de Exante.

Agregó que hay 180 proyectos de vivienda promovida, tanto en Montevideo como el interior. Tiempo atrás la oferta se concentraba sobre todo en la capital y en Canelones, pero se ha ampliado a otras partes del país.

La economista reconoció que los precios de la vivienda en Uruguay son altos por los costos en dólares, y que “difícilmente bajarán, considerando que el dólar se está fortaleciendo a nivel mundial”. Señaló que entramos en un ciclo de tasas de interés más altas, por lo que el encarecimiento financiero será un desafío.

Todo esto en el marco de un “año magro”, en el que se estima que el crecimiento de la economía estará entre el 0,5% y el 1%, según analistas.

En cuanto a la desdolarización que promueve el BCU, Carriquiry piensa que la iniciativa se enfrenta a una importante restricción: la disponibilidad de financiamiento en Unidades Indexadas (UI) para el inversor; “no para el comprador”, aclaró.

En esa línea, Marcos Taranto, presidente de Stiler y CEO de Taranto Desarrollo Inmobiliario, coincidió en que la meta del BCU es de difícil concreción ya que “gran parte de los insumos están en dólares y todos los precios de los bienes durables se piensan en dólares”.

Aunque reconoció que si la inflación permaneciera controlada, el mercado tendería a pensar más en dólares o pesos por igual.

Taranto recordó que la industria de la construcción tuvo un pico alto en 2021 y 2022 por las obras de UPM II y el ferrocarril central, luego hubo enfriamiento (más bien niveles estables), y ahora se pone mucha atención a lo que va a pasar con la infraestructura vial en marcha, la vivienda promovida, la construcción anunciada de un centro de datos de Google y proyectos de saneamiento.

En cuanto al crédito hipotecario, viene creciendo en Uruguay. Los panelistas afirmaron que “existe mucho espacio aún para aumentarlo”, en función del tamaño del mercado inmobiliario.

En lo que va del año se concedieron unos 2.700 nuevos créditos hipotecarios, lo que representa un crecimiento de más del 25% en relación a un año atrás, pero no llega al 10% del mercado (teniendo en cuenta las 31.000 transacciones mencionadas).

Últimamente se han activado nuevas propuestas inmobiliarias funcionales (para jóvenes que buscan alquilar y no quieren comprar como las generaciones anteriores) y más proyectos en el ahora denominado “Cordón Soho” y La Blanqueada, entre otros barrios que se quieren impulsar, y hacia el este del país, en marcha.

Eduardo Mangarelli, decano del Facultad de Ingeniería de la Universidad ORT, habló de las tendencias edilicias con alta tecnología (para prender luces, calefacción y demás, a distancia) y otras aplicaciones de inteligencia artificial e “Internet de las Cosas”, que agregan valor en términos de confort, seguridad y eficiencia a la oferta inmobiliaria.

Por su parte, Simón Kuhrman, socio consultor en Deloitte, se refirió a la importancia de escuchar y entender realmente la demanda de los compradores de hoy, en virtud de que ha cambiado.

Según Taranto, Uruguay debería revisar dos instrumentos, que dinamizarían las inversiones en el sector: el leasing habitacional (no existe un marco normativo local para esta figura) y los “multifamily” (propiedades que se construyen pensadas para alquiler), que tendrían impacto impositivo.

Al respecto, Tabaré Hackenbruch, subsecretario de Vivienda y Ordenamiento Territorial, que estaba en la audiencia, afirmó que el leasing habitacional está permitido a nivel de Rendición de Cuentas, aunque quizás sí habría que mejorar el instrumento.

Los panelistas plantearon que surgieron nuevos nichos dentro del mercado inmobiliario en los últimos años, sobre todo a partir de la pandemia.

Cambiaron las preferencias. Los millennials, desarrollaron un perfil más nómade (reforzado por el teletrabajo) y valoran la tecnología aplicada en sus hogares. Generaciones anteriores se planteaban primero comprar una casa, luego un auto y, en tercer lugar, viajar. Ahora, los millennials colocan el viajar como prioridad, luego el auto y, por último, si acaso, comprar un inmueble.