Por Lautaro Brum
Uruguay se ha convertido en una de las grandes plataformas de la región a la hora de elegir dónde invertir debido a su alto nivel de producción en el sector inmobiliario y de construcción, según un informe de Uruguay XXI sobre mercado inmobiliario y construcción. En 2021 se aprobaron, en total, 182 proyectos que comprenden la construcción de 5.700 viviendas en todo el país, mientras que en 2022 continuó el buen dinamismo en la comparativa histórica, totalizando 173 proyectos promovidos y unas 4.179 viviendas nuevas.

A su vez, la democracia, estabilidad política, solidez en las instituciones y la cohesión social son otros de sus puntos fuertes que lo destacan sobre los demás países del continente en esta área, según el informe.

De acuerdo con Uruguay XXI, la economía uruguaya “ha logrado -casi ininterrumpidamente- dos décadas de puro crecimiento económico (con excepción del 2020 debido a la pandemia por COVID-19), siendo el país con el mayor Producto Interno Bruto (PIB) per cápita y menor desigualdad de América Latina”.

Estas son algunas de las razones por las que los inversores (tanto nacionales como internacionales) “han puesto su foco a la hora de invertir en el mercado inmobiliario para la expansión de sus empresas”.

En ese sentido, el mercado de oficinas es uno de los que más desarrollo y nuevas propuestas han ofrecido actualmente a los inversores. Según explicó Uruguay XXI en su informe, las empresas del sector de servicios tecnológicos y servicios globales lideran la demanda actual de oficinas modernas.

“Empresas de outsourcing, software, servicios financieros,servicios profesionales y empresas vinculadas al comercio son las principales usuarias de este mercado”, indica el informe, donde sostiene que las empresas suelen trasladar sus instalaciones a edificios de Clase A y A+, mostrando una fuerte demanda sobre este tipo de oficinas.

Las prestaciones ofrecidas en los edificios de oficinas de la capital uruguaya han alcanzado una mejora superlativa. Pero, ¿a qué se debe?, según Uruguay XXI, ocurrió debido a el incremento de las exportaciones de servicios y ventas de servicios profesionales a clientes internos, sumado a que la llegada de tantas empresas internacionales aumentó la apuesta en las exigencias de las edificaciones.

Sin dudas el efecto fue positivo, ya que el mercado de Montevideo incrementó su calidad, tanto en infraestructura como también por las condiciones legales en los contratos, incrementando los niveles de transparencia del mercado. En tanto, la oferta variada, moderna y “en precio” supone más beneficios, ya que proporciona nuevas formas de trabajo a partir de la modernización de las estructuras locales.

Estos puntos se han visto plasmados en la realidad del mercado inmobiliario y de construcción uruguayo, ya que, según un informe elaborado por Workplace Real Estate, en la última década las oficinas de calidad corporativa de Clase A y A+ aumentó un 8% promedio anual y en 2022 alcanzó un total de 299.000 metros cuadrados (m2). En este caso, ese incremento se adjudica mayoritariamente a inversiones realizadas en nuevos centros ejecutivos en barrios como Carrasco y Buceo. A su vez, en 2022 las consultas se concentraron en áreas de 750 a 1.000 m2, provenientes de empresas multinacionales principalmente. Sin embargo, Workplace Real Estate aseguró que el mercado inmobiliario y de construcción uruguayo tiene “limitaciones” para las empresas que buscan áreas de 900 m2 o más en una sola planta. En ese sentido, Uruguay XXI afirma que no hay edificios de categoría A o A+ que tengan varios pisos con esas características, aunque prevé que entre 2023 y 2024 ingresarán al mercado oficinas (A) de unos 49.000 m2.

Uruguay XXI aseguró que los precios de alquileres se caracterizan por una “alta variabilidad relacionada a las prestaciones ofrecidas, al piso en el que se encuentra la oficina, la orientación, la superficie total y si están o no en una zona franca”. Por otro lado, a partir de la llegada del covid-19, los propietarios decidieron utilizar los precios como su principal variable de ajuste para lograr mantener ocupadas las oficinas. De hecho, según el reporte de Workplace Real Estate, los valores de dichas propiedades han disminuido un 20% en comparación a los valores que manejaban previo a la pandemia. De esa manera, se han ocupado las oficinas que ofrecen precios relativamente bajos de alquiler y gastos comunes, pero que cuentan con buenas comodidades, quedando de esa forma relegadas en el camino las opciones que no cuentan con maneras de flexibilizar sus precios.

En consecuencia, el precio de los alquileres de oficina en Uruguay varía entre los US$ 17 por m2 (Clase A) y US$ 27 por m2 (Clase A+), aunque a estos valores se les deben sumar gastos de expensas, que generalmente rondan entre US$ 5 por m2 (Clase A) y US$ 3,5 por m2 (Clase A+), según Uruguay XXI.

Además, la agencia uruguaya destaca en su informe que aproximadamente la mitad de las oficinas Clase A+ operativas están bajo el régimen de zona franca (WTC Free Zone, Aguada Park y Zonamérica), lo que implica un “incentivo adicional para las empresas que se radican en estas áreas” (generalmente trae un sobrecosto en el alquiler), ya que supone que las actividades que allí se desarrollan estarán “exoneradas de cualquier tributo nacional creado o a crearse”.