MERCADO INMOBILIARIO

El mercado inmobiliario suele tener pocas variaciones en los precios de un mes a otro, pero en un plazo más largo pueden darse cambios más grandes.

Es por eso que Inmuebles Data -un proyecto de la sección Economía de El País y de Inmuebles de Gallito Luis- realizó un análisis sobre qué ha ocurrido entre enero de 2021 y agosto de este año.

¿En qué barrios es más caro o más barato alquilar? ¿Cuáles son las zonas con valor medio? También se presentan los principales parámetros que permiten entender cómo se distribuyen los precios de alquiler en Montevideo.

Uno de los objetivos de este informe, elaborado por el economista y gerente de productos de El País, Gabriel Verdún, es evaluar los precios totales que se solicitan en el mercado y qué observa quien busca alquilar una propiedad.

Para evitar distorsiones que pueden causar los diferentes tamaños y estructuras de la oferta por barrio se utilizaron los precios para apartamentos de dos dormitorios en cada barrio.

La mayoría de los barrios se ubican en el entorno de los $ 20.000, mientras que unos pocos barrios se colocan por encima de $ 40.000 e incluso $ 60.000. Estos últimos son Golf, Puerto Buceo, Carrasco y Villa Biarritz.

Si se elimina el 25% de los barrios más caros y el 25% más barato, los que quedan se ubican en valores desde poco menos de $ 20.000 hasta poco menos de $ 30.000.

Los barrios con mayores valores se ubican en zonas costeras al sureste de la capital. En agosto, la zona del Club de Golf lidera con un valor medio de alquiler de $ 77.452 para un apartamento de dos dormitorios, seguido de Puerto Buceo con un precio de $ 73.301. Luego vienen Carrasco ($ 67.649 de alquiler), Villa Biarritz ($ 60.278), Punta Carretas ($ 58.700), Punta Gorda ($ 46.328) y Malvín ($ 42.086).

Del otro lado, el barrio con el alquiler más barato para un apartamento de dos dormitorios es Jardínes del Hipódromo con un valor medio de $ 11.100, seguido de Piedras Blancas ($ 12.176), Cerro ($ 13.458), Colón ($ 13.785), La Teja ($ 14.414), Maroñas ($ 14.528), Peñarol ($ 14.638), Belvedere ($ 15.450), Cerrito ($ 15.706) y Malvín Norte ($ 16.158).

En el promedio del total de los barrios los valores de alquiler no han tenido cambios en el período analizado.

Así en enero de 2021 el valor de alquiler medio de un apartamento de dos dormitorios era de $ 26.348 y en agosto de este año era de $ 26.623

Sin embargo, hay un amplio margen de variación de precios entre los barrios.

Así, un primer aspecto que surge es que la variación casi nula que se veía en el promedio total esconde realidades diferentes.

Hay barrios con fuertes variaciones, superiores al 20% en valor absoluto, luego unos pocos con variaciones entre 20 y 10% y finalmente la mayoría de los barrios presenta variaciones menores al 10% en los precios de alquiler entre enero de 2021 y agosto de 2022.

Los barrios con aumentos superiores al 40% son Malvín y Villa Biarritz, los dos que más aumentaron en el período enero 2021-agosto 2022. En tercer lugar aparece Ciudad Vieja, donde los alquileres de un apartamento de dos dormitorios se incrementaron 20% en el período mencionado.

La Figurita y Arroyo Seco tuvieron alzas en el precio medio de alquiler cercanas al 20% y luego, con subas entre 10% y poco más de 15% están (de mayor a menor) Peñarol, Paso Molino, Parque Rodó, Parque Batlle y Prado.

La mayoría de los barrios tuvieron subas de alquiler menores a 10% y algunos de ellos son: (de mayor a menor alza) Unión, Bella Vista, Pocitos, Pocitos Nuevo, La Blanqueada, Tres Cruces, Carrasco, Aguada, Cerrito, Cordón y La Teja.

Por último, hay 15 barrios donde el precio de los alquileres para un apartamento de dos dormitorios bajó entre enero de 2021 y agosto de 2022.

Entre ellos, destaca Punta Gorda con una baja cercana al 40%, seguido de la zona de Golf con una caída cercana al 20% y luego Puerto Buceo, Jardínes del Hipódromo, Atahualpa y Barrio Sur con una reducción en torno al 10%.

En tanto, Belvedere, Villa Muñoz, Villa Española, Cerro, Reducto, Malvín Norte, Goes y Punta Carretas tuvieron bajas de precio menores al 10%.

¿Qué pasó en los casos extremos? Según el informe de Inmuebles Data, en la caída de casi 40% en el precio medio de alquiler en Punta Gorda, “es posible que propiedades de costo alto que se hayan retirado del mercado expliquen la variación en el precio más que un descenso estructural de tal volumen. De todos modos se destaca que no hay un punto específico de quiebre, se presenta en realidad una evolución a la baja desde fines de 2021 hasta la fecha actual”.

En Malvín, donde hubo un aumento cercano al 45% en el valor de alquiler promedio de un apartamento de dos dormitorios, se dio una baja en la oferta de propiedades (lo que a igual o mayor demanda, eleva el precio). En enero de 2021 había en los principales portales inmobiliarios 385 avisos ofreciendo apartamentos de dosdormitorios en alquiler y en agosto 2022 eran 153.

Otro factor es que en este barrio comienza a fines del 2021 un proceso de aumento del valor promedio solicitado para el alquiler de propiedades que incluso podría estar estabilizándose en ese nuevo nivel. En Malvín ha habido desarrollos inmobiliarios de gran porte que podrían explicar claramente este fenómeno.