Gracias a la vasta cantidad de oportunidades que hay en el mercado inmobiliario, los extranjeros siguen viendo con buenos ojos invertir en propiedades en Uruguay, tanto para el uso de vivienda como de local comercial. Además, los beneficios que generan por invertir en vivienda promovida (exoneración del IVA en el precio de compra, exoneración de Impuesto de Patrimonio durante 10 años, exoneración del IRPF e IRAE durante 10 años y la exoneración del ITP aplicable al comprador y vendedor en la primera compra durante 10 años) hacen que los negocios crezcan aún más entre las partes. En ese marco, ¿sobre qué han puesto el ojo durante el 2024?

Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya y director de Macari, indicó que los apartamentos de un dormotorio, de dos dormitorios y los monoambientes (de 30m2 como mínimo) son las opciones más solicitadas del mercado hasta el momento. A su vez, dijo que otra de las preferencias de los inversores es que la propiedad ya esté alquilada y con contrato vigente a la hora de hacer la compra, con el fin de no tener que esperar a concretar un trato con un nuevo inquilino.

Comentó además que al día de hoy el mercado le ofrece una rentabilidad de un 5% como mínimo a dichos inversores (sobre todo argentinos, a pesar de que hay algunos sondeos por parte de los brasileros y chilenos), aunque ellos buscan idealmente un 6%.

Por su parte, Fabián Kopel, director de Kopel Sánchez, dijo que los inversores que llegan al país en busca de la obtención de la residencia fiscal suelen buscar los productos con “más salida y rentabilidad de alquiler”, por lo que en este caso destacó a las propiedades de uno o dos dormitorios.

Foto: Archivo El País

Con respecto a las zonas destacadas para invertir, comentó que Pocitos y Punta Carretas son dos de los barrios más solicitados a la hora de realizar estas operaciones, aunque La Blanqueada, Centro, Cordón, Tres Cruces y algunas zonas de Parque Batlle son las preferidas en lo que refiere a inversiones por vivienda promovida.

Asimismo, aseguró que otros barrios como La Comercial, Aguada y Unión se encuentran a un menor precio que los ya mencionados, pero que igual manejan “una buena rentabilidad”.

“Los inversores ven mucho y evalúan la estrategia de costos, es decir, todo lo que son gastos comunes, contribución primaria y tributos. Hacen el análisis de forma integral y general, no solo de la propiedad de forma aislada”, agregó.

Con respecto a los precios que buscan los inversores extranjeros a la hora de realizar una operación en Uruguay, Medina indicó a El País que cuando se interesan en los monoambientes llegan a un tope máximo de US$ 85.000, mientras que en los inmuebles de un dormitorio se posicionan en el eje de los US$ 135.000 o US$ 140.000. Por otro lado, si nos referimos a las propiedades de dos dormitorios, el precio final que pueden llegar a ofrecer como máximo ronda los US$ 160.000.

Otra particularidad de los inversores extranjeros es que realizan el pago contado, por lo que “intentan negociar bastante el precio”, según Medina, debido a que a veces compran más de una unidad a la vez, por lo que buscan que el descuento sea proporcional a la inversión.

Una de las comodidades que buscan los inversores es que las propiedades cuenten con garage, ya que el 80% de los posibles inquilinos que buscan una propiedad de dos dormitorios lo requiere. En ese marco, el vicepresidente de la CIU dijo que los garaje de los edificios nuevos son un poco más ajustados en cuanto a metraje, mientras que los de los edificios antiguos son un poco más cómodos en general.

Sin embargo, cuando la propiedad es un monoambiente o un apartamento de un dormitorio el garaje ya pasa a un segundo plano, por lo que no se convierte en un requisito excluyente como en el caso anterior.

Foto: Estefanía Leal

Según Medina, la lógica del alquiler del local comercial por parte de los inversores extranjeros (por parte de los argentinos, generalmente) es totalmente diferente a la del local residencial. Destacó que existen inversores de locales comerciales que les gusta hacer contratos a largo plazo (de cinco años, por ejemplo) e incluso hay algunos que desean adquirir locales comerciales que ya cuentan con renta vigente.

A su vez, comentó que los locales comerciales cuentan con una gran extensión de paredes y buenas conexiones sanitarias y eléctricas, por lo que el recinto muchas veces es “fácil de reciclar”, aunque sí tienen menor rotación en comparación a los apartamentos pequeños para vivienda.

Por su parte, Kopel opinó que la inversión de locales comerciales por parte de los inversores extranjeros se había “detenido y desaparecido” luego de la pandemia por coronavirus, aunque aseguró que la situación ahora cambió y los locales comerciales “vuelven a estar en foco” de los extranjeros, sobre todo argentinos.

Consultado por el desempeño del primer semestre del año en comparación al mismo período del 2023, Medina opinó que el mercado cuenta con una dinámica parecida, aunque ahora “se pelean más los precios”.

En ese sentido, explicó que el día de hoy el comprador “no va a pagar más de lo que el mercado demanda por ese apartamento”. Comparó dicha situación con años anteriores, momento en donde el inversor “resignaba y pagaba un poco más” por la propiedad si le convencía el proyecto.