Con la nuda propiedad cualquier persona puede vender, a través de una escritura pública, la titularidad de su propiedad -sin perder el derecho de usufructo- y también puede vivir allí por un período determinado de tiempo o de por vida. Esta modalidad ha tomado impulso en el mercado inmobiliario uruguayo, sobre todo entre el público de mayor edad.

En este sentido, para lograr determinar y entender en qué consiste la nuda propiedad, tenemos que distinguir que la propiedad plena en sí se divide en la nuda propiedad y el usufructo.

En este caso, Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) y director de la Inmobiliaria Macari, explicó que la nuda propiedad es la titularidad de un bien del cual uno no tendrá derecho de uso y goce.

Foto: Ignacio Sánchez

¿Qué significa esto? Que si se adquiere la nuda propiedad uno sería nudo propietario del inmueble pero no podría hacer uso del mismo hasta que desaparezca el usufructo.

Medina agregó que este mecanismo es muy habitual en Europa, ya que la esperanza de vida comenzó a ser aún mayor pero no así las jubilaciones, por lo que a muchos grupos de personas les fue conveniente realizar este tipo de operaciones. A esto se le suman otras razones, como querer disfrutar en vida de su capital, envejecer en su propiedad sin la necesidad de ir a un residencial o incluso cubrir alguna necesidad familiar, por ejemplo.

Vale destacar que el público que generalmente hace este tipo de venta se ubica entre los 65 a 70 años. Por otro lado, el público comprador de esta modalidad tiene mayoritariamente entre 35 a 50 años y un perfil inversor, pero también aparecen en la ecuación las personas que tienen un determinado ahorro y proyectan -a mediano y largo plazo- contar con una propiedad a un valor inferior al que podrían adquirir en el mercado actual.

A pesar de que los vendedores gocen de un buen estado físico y mental, Medina sostuvo que los mismos generalmente no tienen la posibilidad de trabajar por su avanzada edad, pero sí desean conservar el inmueble a pesar de no tener recursos para solventar los gastos del día a día, lo cual se convierte en otra razón por la que deciden vender la nuda propiedad a un tercero.

Otro punto a destacar de este tipo de operación inmobiliaria es que legalmente se puede vender la nuda propiedad y reservarse el usufructo de forma temporal o hasta vitalicia.

“Esta figura está amparada por el Código Civil, se documenta en una escritura pública y se brindan todas las garantías a través de la intervención de un escribano público. Realizar este tipo de negocio no se debe únicamente a motivos económicos, sino que muchas veces se debe a que los propietarios no tienen herederos y quieren disfrutar el potencial capital que tienen aumentando su liquidez de forma inmediata, pero siempre con la tranquilidad que hasta el momento de su fallecimiento o cuando se cumpla el tiempo pactado seguirá viviendo en su hogar”, enfatizó el vicepresidente de la CIU.

En este apartado, Medina explicó que existen dos posibilidades para poder comercializar la nuda propiedad. Una es reservándose el usufructo vitalicio. En este caso, la parte vendedora recibe el precio de la nuda propiedad y vive allí por el resto de su vida.

Otra opción sería reservarse el usufructo parcial. Aquí la parte vendedora recibe el precio de la nuda propiedad y vive allí por un plazo que es estipulado por las dos partes, por ejemplo 10 años.

En cuanto a las variables para la valuación de la nuda propiedad se tienen que tener en cuenta el valor del inmueble en el mercado actual, edad del nudo propietario, sexo y el tipo de usufructo a pactar (ya sea vitalicio o parcial).

Medina también manifestó que se deben tener en cuenta costos y modalidad de trabajo. En el sistema europeo las empresas que comercializan la nuda propiedad no le cobran honorarios a la parte vendedora (ya que es la más vulnerable) y a la parte compradora le cobran el 3% más IVA. En el caso del mercado uruguayo, esto queda a criterio de cada empresa a la hora de fijar honorarios con su cliente.

“La propiedad también será publicada en los principales portales inmobiliarios bajo una estrategia comercial previa y también será ofrecida a una cartera de clientes preseleccionada, con el fin de realizar la operación con la mayor eficiencia posible”, agregó.

También se destaca que hay diferentes formatos de pago, ya que se puede hacer al contado, en cuotas o mediante una entrega y cuotas de forma vitalicia, por lo que hay “varias aristas” dentro de este negocio, según el vicepresidente de la CIU.

Medina indicó que día a día se ven más publicaciones y más oferta inmobiliaria que ofrece este sistema, aunque no todos los operadores inmobiliarios lo trabajan, ya que “es un negocio que lleva más tiempo para materializarlo” y requiere de más formación previa en la materia del profesional inmobiliario.

Además, está orientado a un público específico, por lo que requiere de diferentes instancias de asesoramiento a nivel individual y familiar -el cual requiere de mucho tiempo-, por lo que a veces no es tan rentable como una comercialización de una venta-compraventa tradicional.

El perfil del comprador uruguayo está “muy bien definido”, según Medina, ya que se destacan mucho las propiedades que no tienen gastos de fondo de reserva elevados, gastos comunes e impuestos de poco monto. Si son edificios, se destacan aquellos que no cuentan con losa radiante o portería 24 horas, por ejemplo.

“Sucede que si bien el gasto común lo paga el usufructuario, hay veces que hay fondos de reserva o fondos de obra elevados y los debe pagar el nudo propietario”, afirmó. Eso en una casa no sucede y hace más atractiva la inversión. No es lo mismo una casa en Pocitos, Carrasco, Punta Carretas que una en el Centro o Ciudad Vieja, porque la contribución va ser mucho más baja y va ser más rentable para ser arrendada a futuro”, sostuvo Medina.

Por ende, el objetivo final es que todas las partes ganen a través del equilibrio justo por parte del operador inmobiliario, con el fin de que el inversor realice un buen negocio y que los usufructuarios aumenten su calidad de vida viviendo en su hogar.

Por su parte, Constanza Boix, una de las socias de NudaProp, la primera empresa de Uruguay y la región con foco exclusivo en el desarrollo de la nuda propiedad en Uruguay, sostuvo que a esta modalidad del mercado inmobiliario aún le falta difusión y que el esfuerzo económico de armar publicidad “tiene que ser grande para que llegue a todo público”.

Leonardo Maine/Archivo El Pais

De hecho, aseguró que NudaProp recibió apoyo del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) para hacer publicidad en base a la nuda propiedad, pero que en definitiva no se generó la relevancia deseada, lo cual fue otra prueba de que requiere de mayor inversión, difusión y tiempo para que se instaure en las conversaciones de familia.

Sin embargo, la herencia pone en jaque a la nuda propiedad, según Boix, ya que la venta de una nuda propiedad puede afectar determinada herencia familiar, por lo que se termina convirtiendo en un “desafío cultural”, ya que es una herramienta de fácil adopción para los que no tienen herederos pero no para los que sí los tienen, por lo que la decisión también dependerá del entorno socioeconómico familiar.

Con respecto a las zonas en donde se dan este tipo de operaciones inmobiliarias, Boix resaltó que desde la creación de NudaProp han realizado 40 operaciones de esta índole y que la mayoría de ellas se dan en la franja costera, desde Ciudad Vieja hasta Carrasco. Esto se explica ya que el interés de los inversores minoristas por lo general está orientado a la franja costera, ya que contarán con mayor liquidez en dicha zona.