MERCADO INMOBILIARIO

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En septiembre, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a agosto, en lo que va del año y en los últimos 12 meses? ¿Qué tendencia exhibe el mercado de alquileres? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios.

El Índice Global de Inmuebles Data (que releva los avisos publicados en los portales inmobiliarios más importantes), volvió a mostrar un incremento en la oferta de propiedades en septiembre de 1,38% frente a agosto. Esta suba se explica principalmente por un aumento en el mes superior al 5% en la oferta de casas para compraventa o alquiler.

Respecto a diciembre de 2020 hay 2,94% menos propiedades en el mercado inmobiliario. En los últimos 12 meses hay 1,73% más.

El valor de venta de viviendas solicitado interrumpió una tendencia de 11 meses a la baja (aunque leves). El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores de la oferta en dólares de propiedades subieron 0,47% en septiembre respecto a agosto. Respecto a diciembre de 2020 los precios solicitados para vender viviendas cayeron 3,41% y frente a un año atrás retrocedieron 4,98%.

El índice para apartamentos refleja una baja en los precios ofertados en septiembre respecto a agosto de 0,38%. Al compararlos con diciembre de 2020 se redujeron 1,91% y en los últimos 12 meses cayeron 2,81%.

En cambio, el índice de precios de casas para la venta mostró una suba de 1,76% en septiembre respecto a agosto. Frente a diciembre de 2020 el indicador cae 5,93% y respecto a 12 meses atrás baja 9,33%.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.454 en septiembre, US$ 2.473 en agosto, US$ 2.471 en diciembre de 2020 y US$ 2.490 en septiembre de 2020.

Los valores varían si se trata de un apartamento (US$ 2.615 el m2) o de una casa (US$ 1.683 el m2).

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 167.360 en septiembre. Esa superficie fue la promedio de compra-ventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2020 (último disponible) y ha variado poco en los últimos años (también fue 64 m2 en 2019).

En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m2 era de US$ 296.208 (también la superficie se tomó de las compra-ventas del INE).

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro para apartamentos está en la zona del Club de Golf (US$ 3.851 el m2), seguido del Puerto Buceo (US$ 3.716 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.365 el m2), estos barrios vienen liderando hace varios meses, intercalándose el orden los dos primeros. En septiembre, Golf tuvo una suba en el precio del m2, mientras en Puerto Buceo y Villa Biarritz se dio una baja.

Barra de Carrasco, Carrasco, Punta Carretas, Malvín y Punta Gorda tienen valores por encima de los US$ 3.000 el m2. En tanto, Carrasco Norte y Pocitos Nuevo completan los 10 más caros con precios de US$ 2.941 y US$ 2.922 el m2 respectivamente.

Los barrios con ofertas a menor precio para apartamentos son: Punta Rieles (US$ 610 el m2), Las Acacias (US$ 692 el m2) y Jardines del Hipódromo (US$ 739 el m2).

En cuanto a casas, los barrios con ofertas a un precio promedio más alto para el m2 son: Golf (US$ 2.700), Puerto Buceo (US$ 2.642) y Punta Carretas (US$ 2.510). Del lado opuesto están: la zona de Camino Maldonado (US$ 509 el m2), Casabó (US$ 522) y Casavalle (US$ 599).

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo bajó en septiembre por segundo mes consecutivo, luego de subir levemente en julio, caer en junio, subir en mayo y de haber bajado en abril. Previamente, habían aumentado en marzo y febrero, y antes acumulaban cuatro meses seguidos de caída.

La caída de los precios de alquileres en septiembre fue de 1,62% frente a julio. Respecto a diciembre el precio de los alquileres lleva una baja de 2,75% y frente a 12 meses atrás la reducción es de 16,69%.

El índice para apartamentos bajó 1,03% en septiembre frente a agosto y se reduce 0,25% frente al cierre de 2020. En tanto, frente a septiembre de 2020 la caída es de 11,25%.

El índice de precios de alquiler para casas se redujo 6,05% en septiembre frente a agosto y disminuye 10,12% respecto a diciembre de 2020. A su vez, frente a septiembre de 2020 la caída es de 23,86%.

El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 32.304 en septiembre, frente a $ $ 32.834 en agosto, $ 33.414 en diciembre pasado y $ 38.774 en septiembre de 2020.

Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 28.737) o de una casa ($ 66.819). Si la vivienda es a estrenar el precio promedio en agosto de un apartamento era de $ 31.648 y el de una casa era de $ 55.347.

Si se evalúa el apartamento según cantidad de dormitorios, un monoambiente tiene un precio promedio de $ 17.143, uno de un dormitorio de $ 19.583. uno de dos dormitorios asciende a $ 26.629, uno de tres dormitorios salta a $ 63.135.

Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Carrasco ($ 100.476 promedio por mes), Puerto Buceo ($ 92.169), Golf ($ 87.940), Punta Gorda ($ 86.197) y Carrasco Norte ($ 53.350). Completan los 10 más caros, Punta Carretas ($ 46.554), Barra de Carrasco ($ 46.379), Villa Biarritz ($ 46.299), Pocitos ($ 37.135) y Pocitos Nuevo ($ 35.771). En ese top 10, solo bajaron los precios respecto a agosto en Carrasco, Punta Gorda y Punta Carretas, en el resto subieron.

En tanto, los barrios más económicos para alquilar son: Punta Rieles ($ 10.288 promedio por mes), Jardines del Hipódromo ($ 10.478), Nuevo París ($ 11.493), Piedras Blancas ($ 11.520), Paso de la Arena ($ 11.872), Lezica ($ 11.961), Maroñas ($ 12.010), Manga ($ 12.133), Las Acacias ($ 12.295) y Peñarol ($ 12.393).

En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($ 161.714 por mes), Punta Gorda ($ 149.134), Punta Carretas ($ 121.056), Pocitos ($ 101.594) y Pocitos Nuevo ($ 95.277). En cambio, los más baratos son: Manga ($ 12.220 por mes), Villa Española ($ 14.272) y Piedras Blancas ($ 14.924).

¿Cuáles eran los barrios donde había más apartamentos y casas ofrecidos para alquilar en septiembre? En apartamentos eran: Pocitos (3.345 ofertas), Centro (3.275), Cordón (2.842), Punta Carretas (1.394) y La Blanqueada (1.371).

En casas la mayor cantidad de ofrecimientos para alquilar estaba en Carrasco (398 ofertas), seguido de Pocitos (166) y Unión (97).

Así se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo (desde este mes, se incorporan además los precios de venta en Maldonado) de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales..

Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que le falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.

Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.

Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo. Esta decisión puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información de precios de venta o alquiler.

Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico.

Allí se obtiene la base de datos final de cada mesa y con ella se calculan los índices y valores estadísticos.

Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data.