MERCADO INMOBILIARIO

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En octubre, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a septiembre, en lo que va del año y en los últimos 12 meses? ¿Qué tendencia exhibe el mercado de alquileres? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios.

El Índice Global de Inmuebles Data (que releva los avisos publicados en los portales inmobiliarios más importantes), volvió a mostrar un incremento en la oferta de propiedades en octubre de 1,66% frente a septiembre.

Respecto a diciembre de 2020 hay 1,32% menos propiedades en el mercado inmobiliario. En los últimos 12 meses hay 1,36% más. El incremento en los últimos 12 meses, se debe a suba de casi 5% en la oferta de apartamentos a la venta, mientras que la de casas retrocedió 4,2%.

El valor de venta de viviendas solicitado bajó en octubre, luego que en septiembre se interrumpiera una tendencia de 11 meses a la baja (aunque leves). El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores de la oferta en dólares de propiedades cayeron 1,12% en octubre respecto a septiembre. Respecto a diciembre de 2020 los precios solicitados para vender viviendas bajaron 4,48% y frente a un año atrás retrocedieron 5,42%.

El índice para apartamentos refleja una baja en los precios ofertados en octubre respecto a septiembre de 1,08%. Al compararlos con diciembre de 2020 se redujeron 2,97% y en los últimos 12 meses cayeron 3,73%.

En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró una disminución de 0,75% en octubre respecto a septiembre. Frente a diciembre de 2020 el indicador cae 6,64% y respecto a 12 meses atrás baja 8,44%.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.455 en octubre, US$ 2.454 en septiembre, US$ 2.471 en diciembre de 2020 y US$ 2.487 en octubre de 2020. Es decir, ha mostrado cierta estabilidad (ha bajado 1,28% en 12 meses).

Esos valores por m2 varían si se trata de un apartamento (US$ 2.614 el m2) o de una casa (US$ 1.681 el m2).

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 167.296 en octubre. Esa superficie fue la promedio de compra-ventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2020 (último disponible) y ha variado poco en los últimos años (también fue 64 m2 en 2019).

En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m2 era de US$ 295.856 (también la superficie se tomó de las compra-ventas del INE).

En promedio el precio que se solicita por una propiedad en la capital es de US$ 214.577 y el valor mediano (que divide en dos partes iguales la cantidad de barrios informados) es US$ 136.703.

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro para apartamentos está en la zona del Club de Golf (US$ 3.873 el m2), seguido del Puerto Buceo (US$ 3.713 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.381 el m2), estos barrios vienen liderando hace varios meses, intercalándose el orden los dos primeros. En octubre, Golf y Villa Biarritz tuvieron una suba en el precio del m2, mientras en Puerto Buceo se dio una baja.

Carrasco, Punta Carretas, Malvín, Barra de Carrasco y Punta Gorda tienen valores por encima de los US$ 3.000 el m2. En tanto, Carrasco Norte y Pocitos Nuevo completan los 10 más caros con precios de US$ 3.000 y US$ 2.917 el m2 respectivamente.

Los barrios con ofertas a menor precio para apartamentos son: Punta Rieles (US$ 619 el m2), Jardines del Hipódromo (US$ 660 el m2) y Piedras Blancas (US$ 798 el m2).

En cuanto a casas, los barrios con ofertas a un precio promedio más alto para el m2 son: Golf (US$ 3.283), Puerto Buceo (US$ 2.618) y Punta Carretas (US$ 2.528). Del lado opuesto están: la zona de Camino Maldonado (US$ 494 el m2), Casabó (US$ 524) y Casavalle (US$ 624).

Por las zonas con m2 más elevado se solicita unas cinco veces más en dólares que por las de menor valor.

Sin tomar en cuenta si es casa o apartemento, el precio del m2 promedio en Montevideo se ubica en US$ 2.455, muy cercano al valor de oferta de venta de Barrio Sur (US$ 2.453 el m2). El valor mediano que divide en dos la cantidad de barrios, corresponde a US$ 1.622, valor que toma el barrio La Comercial.

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo en octubre estuvo prácticamente estable (con una mínima suba), tras dos meses consecutivos de caída. En lo que va del año, los precios de alquileres ofrecidos subieron en cinco meses y bajaron en los otros cinco meses.

La variación de los precios de alquileres en octubre fue de 0,08% frente a septiembre. Respecto a diciembre el precio de los alquileres lleva una baja de 3,25% y frente a 12 meses atrás la reducción es de 11%.

El índice para apartamentos subió 0,24% en octubre frente a septiembre y se mantiene frente al cierre de 2020 (hay una baja de 0,01%). En tanto, frente a octubre de 2020 la caída es de 6,83%.

El índice de precios de alquiler para casas se redujo 2,81% en octubre frente a septiembre y disminuye 12,64% respecto a diciembre de 2020. A su vez, frente a octubre de 2020 la caída es de 19,51%.

El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 32.329 en octubre, frente a $ $ 32.304 en septiembre, $ 33.414 en diciembre pasado y $ 36.325 en octubre de 2020.

Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 28.807) o de una casa ($ 64.941). Si la vivienda es a estrenar el precio promedio en octubre de un apartamento era de $ 32.313 y el de una casa era de $ 52.591.

Si se evalúa el apartamento según cantidad de dormitorios, un monoambiente tiene un precio promedio de $ 17.434, uno de un dormitorio de $ 19.414. uno de dos dormitorios asciende a $ 26.731, uno de tres dormitorios salta a $ 63.609.

Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Punta Gorda ($ 104.658 promedio por mes) Carrasco ($ 102.767), Puerto Buceo ($ 98.399), Golf ($ 82.682) y Punta Carretas ($ 48.521). Completan los 10 más caros, Villa Biarritz ($ 47.117), Carrasco Norte ($ 41.077) Pocitos ($ 37.419), Pocitos Nuevo ($ 35.824) y Malvín ($ 30.709). En ese top 10, solo bajaron los precios respecto a septiembre en Golf, Carrasco Norte y Malvín, en el resto subieron.

En tanto, los barrios más económicos para alquilar son: Punta Rieles ($ 9.900 promedio por mes), Jardines del Hipódromo ($ 10.356), Paso de la Arena ($ 11.345), Piedras Blancas ($ 11.412), Nuevo París ($ 11.858), Manga ($ 11.976), Maroñas ($ 12.137), Las Acacias ($ 12.223), Cerro ($ 12.905) y Cerrito ($ 13.271).

En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($ 176.489 por mes), Punta Gorda ($ 152.821), Carrasco Norte ($ 133.337), Punta Carretas ($ 114.589) y Pocitos Nuevo ($ 107.186). En cambio, los más baratos son: Manga ($ 12.178 por mes), la zona de Camino Maldonado ($ 14.200) y Nuevo París ($ 14.438).

¿Cuáles eran los barrios donde había más apartamentos y casas ofrecidos para alquilar en septiembre? En apartamentos eran: Pocitos (3.287 ofertas), Centro (3.156), Cordón (2.657), La Blanqueada (1.381) y Punta Carretas (1.361).

En casas la mayor cantidad de ofrecimientos para alquilar estaba en Carrasco (357 ofertas), seguido de Pocitos (139) y Unión (116).

Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo (desde este mes, se incorporan además los precios de venta en Maldonado) de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales..

Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que le falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.

Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.

Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo. Esta decisión puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información de precios de venta o alquiler.

Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico.

Allí se obtiene la base de datos final de cada mesa y con ella se calculan los índices y valores estadísticos.

Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data.