El mercado inmobiliario uruguayo continúa expandiéndose y desarrollándose. Tanto los alquileres como la venta de inmuebles muestran operaciones destacadas, aunque también los inversores están con la mira puesta en los proyectos que presenta el mercado al público, sobre todo en lo que refiere a las viviendas promovidas.

Por esas razones, El País dialogó con algunos de los principales operadores inmobiliarios del mercado para saber cómo se presentó la oferta en el primer semestre del 2023 en relación a los barrios más destacados, sus precios, el por qué del interés de los inversores en materia local y sus proyecciones para lo que resta del año.

Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) y director de Macari Negocios Inmobiliarios, sostuvo que en lo que refiere al Producto Interno Bruto (PIB) de la construcción, se acumuló una suba del 7% con respecto a lo que fue el año pasado. A su vez, destacó que se ha mantenido el creciente dinamismo en cuanto a proyectos relacionados a la vivienda promovida. Hasta el momento, 67% de dichos proyectos se construyen en Montevideo, 17% en Canelones, 6% en Maldonado y ahora aparecieron nuevos actores como los departamentos de Salto y Paysandú, con un 2% cada uno.

Asimismo, dijo que durante el año anterior la esperanza de compraventas aumentó a 50.700 operaciones, pero en el primer semestre del 2023 el dinamismo “comenzó un poco más abajo”. Los departamentos donde más compraventas se han concretado, según Medina, son Montevideo, Canelones, Maldonado, Rocha y Colonia, en ese orden.

En ese sentido, según datos de Inmuebles Data de El País, los precios de venta de apartamentos en Montevideo (más precisamente en los barrios con más operaciones concretadas) son los siguientes: US$ 223.715 en Pocitos (US$ 2.979 el metro cuadrado, m2), US$ 94.215 en Unión (US$ 1.564 m2), US$ 215.635 en Buceo (US$ 2.687 el m2), US$ 142.806 en Tres Cruces (US$ 2.376 el m2), US$ 140.409 en Aguada (US$2.261 el m2), US$ 158.855 en Centro (US$ 2.286 el m2) y US$ 135.258 en Cordón (US$ 2.368 el m2).

Por otra parte, en lo que refiere a las casas, una venta cuesta US$ 199.012 en Cordón (US$ 1.501 el m2), US$ 281.746 en Centro (US$ 2.286 el m2), US$ 455.646 en Pocitos (US$ 2.282 el m2), US$ 138.377 en Unión (US$ 1.178 el m2), US$ 247.862 en Buceo (US$ 2.153 el m2), US$ 203.612 en Tres Cruces (US$ 1.521 el m2) y US$ 164.905 en Aguada(US$ 1.201 el m2).

En cuanto al mercado de alquileres, el vicepresidente de la CIU afirmó que Montevideo canaliza el 75% de todos los alquileres del país, donde el 70% de las personas busca apartamentos y el restante 30% casas. De todos modos, agregó que en la capital disminuyeron un 5% los alquileres en lo que va del 2023, repartiéndose dicho porcentaje en Canelones (2%) y Maldonado (3%).

Los barrios donde se centralizaron más contratos de arrendamiento de alquiler hasta el momento fueron Cordón, Pocitos, Unión, Centro, Buceo, Tres Cruces y Aguada.

Los precios de alquiler de apartamentos, en estos casos, promedian $ 24.469 en Cordón, $ 41.002 en Pocitos, $ 19.444 en Unión, $ 26.006 en Centro, $ 34.275 en Buceo, $ 24.941 en Tres Cruces y $ 23.140 en Aguada.

Respecto al alquiler de casas, el precio ronda en $ 55.287 sobre Cordón, $ 117.077 en Pocitos, $ 29.896 en Unión, $ 44.417 en el Centro, $ 35.443 en Buceo, $ 49.161 en Tres Cruces y $ 40.315 en Aguada.

Quienes van a vivir a esos barrios buscan la proximidad al mar y servicios varios como locomoción, espacios gastronómicos, hospitales y universidades, dijo Medina a El País. Agregó además que cada vez se descarta más lo que es la zona norte de la capital, lo que genera que bajen algunos precios en la concreción de operaciones en esos lugares. En ese marco, Luis Silveira, tesorero de la CIU y director de Siab Inversiones, destacó que en barrios como Malvín Norte, Bella Vista, Arroyo Seco y La Comercial se concretaron muchos alquileres de inmigrantes que llegan al país, en el entorno de los $ 12.000 a $ 18.000 por mes.

Por otro lado, Montevideo acapara mucho lo que es el perfil del inversor en lo que refiere a arrendamientos. “Las empresas que vienen a invertir están alquilando, en su gran mayoría, porque no le es rentable comprar una propiedad si no están establecidas aca por lo menos por un periodo de entre cinco a 10 años”, explicó Medina. “Son empresas donde el personal crece constantemente, por lo que buscan buenos m2”, agregó.

Guillermo Wajner, gerente comercial de Kosak Inversiones Inmobiliarias, indicó que Montevideo “sigue una lógica de desarrollo desde hace algunos años”, pero que Cordón Sur cuenta con una presencia muy fuerte para el desarrollo inmobiliario, sobre todo en el marco de las viviendas promovidas.

“Tanto en Cordón, La Blanqueada, Centro y Tres Cruces la demanda supera la oferta en productos nuevos”, destacó.

En ese marco, Silveira explicó que hay muchas viviendas promovidas terminadas que como el consumidor final no califica al crédito la compran inversores, y luego la alquilan en el orden de los US$ 500 sin pagar renta, ya que la vivienda promovida está exonerada del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas, entre otros.

Consultados sobre las proyecciones para el segundo semestre, Medina dijo a El País que “el único miedo que tenemos es el dólar”. Esto debido a que si el mismo no baja o se mantiene, los precios de los materiales y la mano de obra suben, lo que genera que los desarrolladores hagan “un proyecto en vez de tres”, según Medina.

“Si no vemos esa estabilidad en el dólar que marque un poco la tendencia al alza puede que se tranque la concreción de nuevos proyectos de construcción”, aseguró Medina.

Además, sostuvo que dicha problemática significa una pausa en la concreción de ventas a futuro, ya que en ese caso “habrán menos m2 para vender”. A su vez, esto repercute en los inversores, ya que si bien la dinámica de concreciones con ellos es cada vez más activa, esta puede volverse más complicada si hay menos proyectos para ofrecerles.

Sin embargo, Medina destacó que cuentan con la confianza de los inversores a lo que ellos ven que Uruguay no cuenta con situaciones económicas turbulentas, como lo es el caso de Argentina. “Allí ven que todos los días cambian las reglas, pero los constructores aseguran que si el dólar no baja deberán subir el precio de los materiales de construcción para compensar la diferencia”, dijo Medina a El País.

Wajner, por su parte, sostuvo que el sacudón del “efecto dólar” en todo el desarrollo inmobiliario “ya fue entendido y absorbido por los grandes desarrollistas”, por lo que no cree que mirando hacia adelante tengamos un cambio sustancial en la generación de nuevos desarrollos inmobiliarios.

“El mercado inmobiliario uruguayo sigue dando lo que otros mercados no brindan. Aunque hubieran problemas, la inversión dentro del mercado inmobiliario local te da una rentabilidad singular con una apreciación del propio capital, que en otros mercados no se valoriza tan bien”, explicó a El País el gerente comercial de Kosak Inversiones Inmobiliarias.