MERCADO INMOBILIARIO

En mayo, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileresrespecto a abril de este año, en lo que va del año y frente a un año atrás? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.

El Índice Global de Inmuebles Data mostró una caída en la oferta de propiedades de 1,15% en mayo respecto a abril, luego de dos aumentos consecutivos.

En la comparación interanual (frente a mayo de 2021) hay 5,72% menos propiedades en el mercado inmobiliario.

A su vez, en lo que va del año la oferta de propiedades cae 4,55%.

El valor de venta de viviendas solicitado subió en mayo respecto a abril, luego de dos caídas consecutivas. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta se incrementaron 0,67% en mayo.

En la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades caen 5,76%. En lo que va del año, el precio baja 1,07% en dólares.

El índice para apartamentos refleja un alza en los precios ofertados en mayo respecto a abril de 1,14%. En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró una disminución de 1,4% en mayo respecto a abril. En la comparación interanual el indicador de precios de apartamentos a la venta cae 4,71% y el de casas baja 6,41%.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.463 en mayo, US$ 2.454 en abril, US$ 2,438 en marzo, US$ 2.449 en febrero, US$ 2.451 en enero, US$ 2.461 en diciembre y US$ 2.469 en mayo de 2021.

Esos valores por m2 varían si se trata de un apartamento (US$ 2.618 el m2) o de una casa (US$ 1.666 el m2).

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 167.552 en abril. Esa superficie fue la promedio de compraventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2020 (último disponible) y ha variado poco en los últimos años (también fue 64 m2 en 2019).

En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m2 era de US$ 293.216 (también la superficie se tomó de las compraventas del INE).

En promedio el precio que se solicita por una propiedad en la capital es de US$ 208.486 y el valor mediano (que divide en dos partes iguales la cantidad de barrios informados) es US$ 153.000.

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro para apartamentos está en la zona del Club de Golf (US$ 3.869 el m2), seguido de Puerto Buceo (US$ 3.632 el m2), Barra de Carrasco (US$ 3.568 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.275 el m2). En mayo el precio del m2 subió en la zona de Club de Golf y bajó en las otras tres.

Carrasco, Punta Carretas, Punta Gorda y Malvín tienen valores por encima de los US$ 3.000 el m2. Pocitos Nuevo y Pocitos completan los 10 más caros con precios de US$ 2.951 y US$ 2.896 el m2 respectivamente.

Los barrios con ofertas a menor precio para apartamentos son: Jardínes del Hipódromo (US$ 635 el m2), Peñarol (US$ 763) y Las Acacias (US$ 788).

En cuanto a casas, los barrios con ofertas a un precio promedio más alto para el m2 son: Punta Carretas (US$ 2.738), Puerto Buceo (US$ 2.702) y Barra de Carrasco (US$ 2.657).

Del lado opuesto están: la zona de Camino Maldonado (US$ 451 el m2), Casabó (US$ 559) y Casavalle (US$ 576).

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo prácticamente se mantuvo en mayo respecto a a abril (tuvo un alza mínima de 0,03%), luego de dos caídas consecutivas. Previamente se habían dado cuatro aumentos consecutivos (se había incrementado 5,33% en febrero, 5,14% en enero, 1,02% en diciembre y 1,49% en noviembre, siempre frente al mes previo).

Respecto a mayo de 2021 el precio de los alquileres lleva un alza de 3,12%. En tanto, en lo que va de 2022 los alquileres aumentan 6,75% en Montevideo.

El índice para apartamentos bajó 0,52% en mayo frente a abril y el índice de precios de alquiler para casas subió 0,94% en la misma comparación.

En el comparativo interanual, el indicador de precios de apartamentos en alquiler aumenta 3,26% y el de casas baja 14,34%. El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 35.381 en mayo. Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 31.238) o de una casa ($ 61.247). Si la vivienda es a estrenar el precio promedio en marzo de un apartamento era de $ 32.264 y el de una casa era de $ 49.686.

Si eliminamos el 25% de las propiedades más caras y el 25% de las más económicas, la variación de precios “central” se ubica entre $ 17.000 y $ 30.000

A su vez, los precios cambian según la cantidad de dormitorios.

El precio promedio de alquiler ofrecido de un monoambiente era de $ 19.714 en abril, sin mucha diferencia respecto a un apartamento de un dormitorio cuyo valor promedio era de $ 20.399.

Para un apartamento de dos dormitorios el precio promedio de alquiler era de $ 27.950, para uno de tres dormitorios saltaba a $ 70.314 y para uno de cuatro dormitorios el valor alcanzaba a $ 87.810.

En tanto, para casas, el precio promedio de alquiler de una de un dormitorio es de $ 15.985. Para una de dos dormitorios se piden $ 22.089, para una de tres dormitorios salta a $ 61.271 (en todos estos casos más barato que el valor promedio de un apartamento de igual cantidad de dormitorios).

En tanto, una casa de cuatro dormitorios tiene un precio de alquiler promedio de $ 125.722 (más cara que un apartamento de igual cantidad de dormitorios).

¿Qué sucede según el barrio donde se ubique la vivienda?

Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Carrasco ($ 93.025 promedio en el mes), Golf ($ 90.095), Puerto Buceo ($ 82.892), Punta Gorda ($ 81.772) y Punta Carretas ($ 57.175). Completan los 10 más caros, Villa Biarritz ($ 49.038), Pocitos ($ 46.528), Pocitos Nuevo ($ 43.808), Carrasco Norte ($ 40.197) y Malvín ($ 32.818).

En ese top 10, bajaron los precios en abril respecto a marzo en Carrasco, Golf, Puerto Buceo, Punta Gorda, Punta Carretas, Villa Biarritz, Pocitos. En los restantes tres subieron.

En tanto, los barrios más económicos para alquilar un apartamento son: Manga ($ 9.825), Jardines del Hipódromo ($ 10.482), Punta Rieles ($ 10.780), Flor de Maroñas ($ 12.000), Maroñas ($ 12.143), Nuevo París ($ 12.222), Las Acacias ($ 12.294), Cerro ($ 12.577), Lezica ($ 12.600), Paso de la Arena ($ 12.940),

En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($ 181.590 por mes), Punta Carretas ($ 122.971), Pocitos ($ 115.655), Pocitos Nuevo ($ 114.886) y Punta Gorda ($ 107.446).

En cambio, los más baratos son: Las Acacias ($ 13.675 por mes), Villa García ($ 13.785), Conciliación ($ 14.037), Nuevo París ($ 15.108) y Maroñas ($ 15.688).

¿Cuáles eran los barrios donde había más apartamentos y casas ofrecidos para alquilar en mayo? En apartamentos eran: Pocitos (1.960 ofertas), Centro (1.578), Cordón (1.572), Punta Carretas (882), La Blanqueada (658).

En casas la mayor cantidad de ofertas de alquilar estaba en Carrasco (314 ofertas), seguido de Pocitos (114), La Blanqueada (103), Prado y Unión (con 99 cada uno)

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado, se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo (desde este mes, se incorporan además los precios de venta en Maldonado) de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que le falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.

Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.

Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo. Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información.

Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y y con ella se calculan los índices y valores estadísticos.

Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data (www.inmuebles-data.elpais.com.uy).