MERCADO INMOBILIARIO

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Comenzó un nuevo año, época de vacaciones generalmente. Sin embargo, enero también suele ser un mes para buscar casa o apartamento, entonces, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a diciembre de 2021 y frente a un año atrás? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios y analiza en el entorno de 110.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.

El Índice Global de Inmuebles Data mostró una reducción en la oferta de propiedades en enero de 3,68% frente a diciembre.

Respecto a enero de 2021 hay 4,41% menos propiedades en el mercado inmobiliario.

El descenso se explica exclusivamente por el descenso en casas, ya que la oferta de apartamentos ha continuado al alza.

Un dato adicional es que es la menor cantidad de propiedades ofertadas en el mercado inmobiliario desde septiembre de 2020, que es cuando empieza la serie de Inmuebles Data.

El valor de venta de viviendas solicitado bajó en enero y es la cuarta caída consecutiva. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores de la oferta en dólares de propiedades cayeron 1,15% en enero respecto a diciembre. Respecto a enero de 2021 los precios solicitados para vender viviendas bajaron 7,12%.

Al comparar el valor de inmuebles ofrecidos para la venta de enero con el de septiembre de 2021 (último mes que subió), hay una reducción de 3,99%.

El índice para apartamentos refleja una baja en los precios ofertados en enero respecto a diciembre de 1,02%. En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró una disminución de 1,52% en enero respecto a diciembre.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.451 en enero, US$ 2.461 en diciembre, US$ 2.455 en noviembre y US$ 2.473 en enero de 2021.

Esos valores por m2 varían si se trata de un apartamento (US$ 2.600 el m2) o de una casa (US$ 1.671 el m2).

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 166.400 en enero. Esa superficie fue la promedio de compra-ventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2020 (último disponible) y ha variado poco en los últimos años (también fue 64 m2 en 2019).

En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m2 era de                    US$ 294.096 (también la superficie se tomó de las compra-ventas del INE).
En promedio el precio que se solicita por una propiedad en la capital es de US$ 208.329 y el valor mediano (que divide en dos partes iguales la cantidad de barrios informados) es US$ 152.000.

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro para apartamentos está en la zona del Club de Golf (US$ 3.777 el m2), seguido del Puerto Buceo (US$ 3.681 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.381 el m2), estos barrios vienen liderando hace varios meses, intercalándose el orden los dos primeros. En enero, Golf y Puerto Buceo tuvieron una baja en el precio del m2, mientras en Villa Biarritz se dio una suba.

Barra de Carrasco, Carrasco, Punta Carretas, Malvín y Punta Gorda tienen valores por encima de los US$ 3.000 el m2. En tanto, Carrasco Norte y Pocitos Nuevo completan los 10 más caros con precios de US$ 2.952 y        US$ 2.922 el m2 respectivamente.

Los barrios con ofertas a menor precio para apartamentos son: Jardines del Hipódromo (US$ 617 el m2), Las Acacias (US$ 712 el m2) y Punta Rieles  (US$ 740).

En cuanto a casas, los barrios con ofertas a un precio promedio más alto para el m2 son: Golf (US$ 3.280), Puerto Buceo (US$ 2.611) y Punta Carretas (US$ 2.601). Del lado opuesto están: la zona de Camino Maldonado (US$ 500 el m2), Casabó (US$ 517) y Casavalle (US$ 600).

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo subió en enero 4,2% respecto a diciembre, lo que implicó el tercer aumento consecutivo (se había incrementado 1,02% en diciembre y 1,49% en noviembre, siempre frente al mes previo).

Respecto a enero de 2021 el precio de los alquileres lleva un alza de 5,56%
El índice para apartamentos subió 3,35% en enero frente a diciembre. En tanto, el índice de precios de alquiler para casas aumentó 4,91% en enero frente a diciembre de 2021.

El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de                $ 34.535. Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 30.776) o de una casa ($ 62.875). Si la vivienda es a estrenar el precio promedio en enero de un apartamento era de $ 34.625 y el de una casa era de $ 49.676.

Si se evalúa el apartamento según cantidad de dormitorios, un monoambiente tiene un precio promedio de $ 17.767, uno de un dormitorio de $ 19.652. uno de dos dormitorios asciende a $ 28.273, uno de tres dormitorios salta a $ 70.351.

Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Golf            ($ 107.036), Punta Gorda ($ 103.044 promedio por mes), Puerto Buceo          ($ 102.693), Carrasco ($ 100.711) y Punta Carretas ($ 61.857). Completan los 10 más caros, Villa Biarritz ($ 47.138), Pocitos ($ 42.005), Pocitos Nuevo        ($ 39.236), Malvín ($ 33.635) y Buceo ($ 32.045).

En ese top 10, solo bajaron los precio en enero respecto a diciembre en Punta Gorda, Carrasco y Villa Biarritz, en el resto subieron.

En tanto, los barrios más económicos para alquilar son: Paso de la Arena      ($ 10.350 promedio por mes), Punta Rieles ($ 10.661), Jardines del Hipódromo ($ 10.851), Maroñas ($ 11.423), Piedras Blancas ($ 11.609), Manga ($ 11.881), Nuevo París ($ 12.065), Cerro ($ 12.202), Las Acacias         ($ 12.580) y Peñarol ($ 13.585).

En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($ 201.928 por mes), Punta Gorda ($ 144.522), Punta Carretas ($ 142.600), Pocitos Nuevo    ($ 139.643) y Pocitos ($ 98.166).

En cambio, los más baratos son: Las Acacias ($ 14.150), Manga ($ 14.550 por mes), Ituzaingó ($ 14.769), Piedras Blancas ($ 15.240) y Paso de la Arena      ($ 16.052).

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data?

Se releva la información de los principales portales inmobiliarios

¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo (desde este mes, se incorporan además los precios de venta en Maldonado) de los principales sitios inmobiliarios del país. Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales.

Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que le falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de 5 baños o 7 dormitorios.

Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler. Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos.

Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo. Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información.

Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico. Allí se obtiene la base de datos final de cada mes.