ENTREVISTA

Es una mañana soleada del mes de mayo, el reloj marca las 12.25 PM. Eduardo Costantini llega a Puerto Madero 20 minutos antes de la hora pactada para la entrevista exclusiva con La Nación.

Baja del auto que él mismo conduce con una sonrisa. Se lo nota entusiasmado y relajado. “¿Hay fotógrafo? Estoy sport”, comenta en alusión a su jean y chaleco. Camina por la plaza interna del proyecto, mira cada detalle del emprendimiento, el primer Oceana en la Argentina, el otro lo construye en Nordelta. 

En Miami tiene dos con los que generó US$2000 millones en ventas de departamentos.

El proyecto en el que desembolsó US$120 millones está en la manzana que le compró a Alan Faena en el 2016, junto enfrente del hotel del empresario. Son dos edificios de ocho pisos gemelos que se espejan, con una plaza interna de 7.500 metros cuadrados intervenida por artistas argentinos y latinoamericanos que funciona como punto de unión. Las amenities y los espacios comunes están en línea con el concepto del proyecto: el arte y el agua en primer plano.

Para el diseño, el empresario contrató a Brandon Haw Architecture y al estudio local Minond. “Es un emprendimiento de baja densidad con pocos metros cuadrados en relación al espacio que ocupa. Mirá la expansión de este lugar”, se enorgullece como si fuera “su primer ladrillo”. “Los departamentos son todos importados. No hay producto similar en el mercado local. Es un proyecto único que raja la tierra. Tiene mejores terminaciones que el de Bal Harbour en donde el metro cuadrado vale US$25.000 mientras que acá se vende a US$5100?, compara y se dispone a la charla con La Nación.

–¿Hizo un buen negocio con este proyecto?

–Este es un proyecto en el que invertimos US$50 millones en el terreno y luego US$70 millones. Hasta ahora llevamos vendido el 60%, 50% antes de la crisis de abril de 2018 y el resto durante la vida del proyecto. Logramos recuperar el cash flow y nos resta recuperar parte de la inversión del terreno. Es decir, pudimos construir todo el edificio y nos sobró algo de caja y con el resto de las ventas vamos a terminar de pagar parte del terreno y se generarán las utilidades del proyecto.

-¿Hasta cuándo resiste la estabilidad cambiaria de la economía argentina?

En el segundo semestre tal vez veamos una mayor devaluación del peso porque habrá menos oferta de dólares y la demanda seguirá estando. Es una idea y de alguna manera hacer futurología, pero creo que hoy se mantiene porque todavía tenemos toda la plata de la cosecha. El dólar libre sigue estando caro, si lo comparas con otros países, la Argentina es un regalo. La generación de valor del dólar es multicausal. Hay mucha gente, empresarios que hacen sobrefacturación de importaciones y otros que subfacturan exportaciones y generan dólares blue, entonces hoy el mercado baja por esa oferta que no va al Banco Central y mantiene al dólar en un valor más bajo, independiente de la situación económica de la Argentina.

-¿La situación económica del país resiste hasta las elecciones de 2023 sin que estalle una crisis?

Hay enormes desequilibrios que todos conocemos y es difícil predecir si se puede mantener porque empieza a tomar preponderancia la situación social, el ruido político y las peleas en el gobierno. Es muy difícil manejar la economía con una inflación de un 70 por ciento, presiones políticas, los movimientos sociales, los desequilibrios de precios relativos y la misma dinámica de precios que siempre es acumulativa. Podríamos continuar así un año y medio hasta las elecciones sin ir a una híper, pero es difícil predecirlo porque toma mucha preponderancia la situación social. De todas formas, creo que hay un 70 u 80 por ciento de probabilidad de no caer en una hiperinflación y de llegar a los tumbos hasta las elecciones.

-¿Los desequilibrios macro del país se resuelven con una política de shock?

Lo que la Argentina no tiene es consenso. No hay una decisión política de resolver los problemas que tiene la gente. El principal problema es la inflación, pero es un síntoma de un desequilibrio más profundo de un país en donde la clase política nunca termina de enfrentarlo ni de encararlo.

-¿Por qué no se encara?

No quiero emplear la palabra populista, pero estamos en una cultura en la que hay una postura de no asumir ningún costo político en ningún plazo, entonces tomamos atajos como, por ejemplo, gastar de más. Se le da a la gente lo que necesita sin tener recursos porque la economía no produce y eso te lleva a la inflación porque como no hay crédito, hay que emitir dinero. Además, al no tener instituciones fuertes independientes para solucionar los agujeros del Estado se cambian las reglas de juego y se termina desalentando la inversión. Y para no acelerar la inflación que produce el mismo Estado con el exceso de gasto reemplazás las tarifas de los servicios públicos y, a veces, hasta no pagás los compromisos y no retribuís al ahorro ni lo respetás. Entonces el Estado queda agigantado, no se puede financiar, tiene que emitir y se producen las distorsiones de los precios. A lo que se suma una dirigencia política que se pelea entre ella, un nivel de corrupción elevado y agendas que intentan desactivar causas penales. Si uno mete todo esto en una licuadora sale la resultante que todos conocemos.

-Lleva años haciendo negocios en el país, ¿estamos en el peor momento que recuerde?

El país paso por muchos momentos complicados: híper, terrorismo, terrorismo de Estado. Lo que se ve en la Argentina es la continuidad de una caída, un deterioro constante dentro de una senda descendente. Un agravamiento que lleva por lo menos 10 años con un crecimiento de la pobreza que empieza a ser estructural. Estamos en una situación preocupante que requerirá de una acción política mancomunada para hacer un acuerdo entre las distintas fracciones políticas acerca de cómo encarar estos problemas que son harto conocidos. Encararlos en serio en el corto plazo para producir rédito para la población y a la economía. Lo que hay que hacer es obvio, pero no hay coraje: la política hace su negocio, no quiere perder privilegios, hay muchos egos…

Hay una crisis de valores, la política debería respetar las instituciones. Esto significa no querer actuar en la justicia para salvarse si uno cometió un delito, no hacer trampas, ni el Poder Ejecutivo ni el Legislativo ni el Judicial. Hay que respetar el Banco Central, al ahorro, que es una institución. Hay que retribuir ese ahorro con justicia, no licuarlo pagándole mal al ahorrista. Fomentar el ahorro nacional es la base del crecimiento de un país. Debe haber un mínimo orden en el Estado, en los gastos, como uno lo tiene en su economía familiar. O sea, cosas básicas. No estamos descubriendo la pólvora.

-¿Por todo esto el país aún no logró tener una moneda?

Si, al político le conviene más emitir que decir: señores, hay que podar esto porque no tengo plata. Se prefiere emitir, es una política de la hipocresía.

-Con este panorama, ¿qué lo motiva para seguir emprendiendo en el país?

Primero hay un sentido de pertenencia, de amor al país. Desde el punto de vista empresarial, hay un segmento cada vez más reducido de los argentinos a quienes si uno le ofrece cosas buenas, tienen los ahorros para responder a esa propuesta. Aún se pueden hacer buenos negocios en el país.

Hay oportunidades. Uno se distingue por la calidad y honestidad de los proyectos que propone: desde una oficina hasta una propiedad en la ciudad de Buenos Aires o en las afueras como puede ser Puertos o Nordelta, que hoy tienen récord de venta de terrenos y 1500 casas en construcción. Nordelta es la tierra más cara de la Argentina.

Si uno hace propuestas superadoras, hay capacidad de respuesta. Por supuesto que después uno está cruzado por la pandemia, el riesgo país, por gente que se va al exterior y la realidad es que la demanda se va achicando, pero la clave es irse moviendo dentro de ese sendero que a veces se angosta, es sinuoso, pero con una estrategia empresarial en la que uno cuida, sobre todo, la solvencia de la compañía.

-¿No cree en el financiamiento como parte de la estrategia de crecimiento de una empresa?

No, porque la inestabilidad es tan grande que podés quedar atrapado en la discontinuidad de una línea de crédito, en el aumento de la tasa de interés por el riesgo país. Esa no es una buena estrategia en la Argentina. Si viviésemos en un país con una estabilidad con menor riesgo país y fuentes de financiación de largo plazo, podrías financiar un proyecto de real estate tomando créditos a largo plazo. Nosotros acá no tomamos deuda porque te puede costar 8 o 9% y la realidad es que los márgenes del negocio no son tan elevados.

-¿Los precios de las propiedades tocaron piso?

El mercado ya ha tenido la mayor baja, pero para responderle esta pregunta tengo que volver al tema de la hiperinflación, porque las propiedades se venden en dólares. No veo que el dólar se dispare a lo loco por la sobre y subfacturación que realizan los empresarios. Sé que es una mala palabra decirlo, pero es una realidad. El dólar libre está caro con la suba de la inflación, pero históricamente está barato.

En la Argentina, un porcentaje muy grande de la población no gana en dólares, pero lo que le sobra lo ahorra en esa moneda. Igual, su retribución baja contra una inflación que es galopante. Es que, aunque la gente tenga aumento de sueldo, la inflación siempre la corre de atrás. Esta es la problemática del país en general. Por eso al segmento que tiene dólares y que ahorra en esa moneda le sigue rindiendo mucho, porque la Argentina sigue siendo barata. De hecho, si un uruguayo viene se hace una fiesta: va a los restaurantes, se compra ropa.

- Usted sabe de timing ¿es un buen momento para entrar al mercado de real estate?

La fuerte baja de los precios de las propiedades ya se dio y comparado con los precios de venta de Miami valen una fracción en dólares. Pero para analizar si es un buen momento dependerá de la macro y la política. Si una persona decide comprarse un departamento para usarlo es un buen momento porque están baratos, podrán bajar un poco más, un poco menos.

-¿Qué recomendación de inversión le daría a quien está líquido?

Hay que esperar. Lo que está pasando en el exterior no tiene nada que ver con lo que pasa acá: en el mundo subió todo, desde las propiedades hasta las criptomonedas, la materia prima, los autos, los muebles, las bicicletas, los bonos, hay una burbuja general. La Reserva Federal inyectó fondos, el gobierno inyectó gasto y el déficit es del 16 por ciento (en Estados Unidos) y la inflación del 7,8 por ciento en dólares. Ahora hay que pagar la fiesta.

-¿Se equivocó con la compra de las tierras en Retiro?

Sí, en el sentido de que teníamos un proyecto de oficinas que rajaba la tierra, pero la pandemia ha cambiado el uso de la oficina. Por un lado, tenés la recesión económica argentina que afecta la demanda de oficinas con un cambio en el uso, porque si bien se va a volver a la oficina, aún no se sabe en qué porcentaje. Por otra parte, hay un lío político y económico porque te pagan la renta en dólares oficiales y no a precio libre. Esta situación hace que estemos analizando el destino de nuestros terrenos en Retiro sobre el agua, que siguen siendo muy buenos para migrarlos parcialmente a residencial, a un mix use. Estamos trabajando para presentar a su debido tiempo un nuevo proyecto único.

-¿Cómo hace para no desanimarse?

Estamos ganando plata. No creo que hoy lo mueva el dinero… Me gusta la creatividad.

-¿La adrenalina?

No, la adrenalina no. No me gusta vivir estresado, vivir al borde, me gusta el menor riesgo posible.

-Pero sigue haciendo negocios en la Argentina...

Nosotros en el país somos superavitarios, tenemos excedente de caja porque hemos hecho una gran inversión en tierra en el pasado y a través de nuestros proyectos la pusimos en valor. La gente paga nuestros precios y el margen que obtenemos compensa las cosas no calculadas, las demoras en los proyectos o los descuentos que tenemos que hacer. En el promedio histórico nos hemos capitalizado.