Le dicen el boom de la inversión inmobiliaria y hasta el tsunami de la construcción; las notas periodísticas destacan estadísticas vertiginosas como la de “una vivienda erigida por hora”y los analistas extranjeros escriben informes acerca de cómo imitar en sus países la ley que promueve la vivienda —mediante una muy generosa exoneración fiscal— que nació en el gobierno de José Mujica, incorporó límites durante la segunda presidencia de Tabaré Vázquez y después Luis Lacalle Pou potenció con una fuerte flexibilización, logrando una explosiva ampliación del stock de unidades, el repoblamiento de barrios que estaban dormidos y un pico de inversión que elevó el índice de empleo en la construcción.

Es un combo perfecto, según actores del sector. La definen como una política “virtuosa”, “un ejemplo para Latinoamérica”. Una ley que, en tiempos de campaña electoral, los promotores inmobiliarios defienden a capa y espada para despejar algunas críticas que le reprochan al gobierno una pérdida del equilibrio entre el ensanchamiento de los beneficios concedidos al sector privado y la concreción de uno de los propósitos fundacionales de la norma: el de facilitar el acceso a la vivienda de los sectores socioeconómicos bajos, medios bajos y medios.

Foto: Estefanía Leal.

Distintos empresarios de la industria y la gremial en representación de unos 300 socios promotores —en su mayoría uruguayos— se reunieron con los principales candidatos a la Presidencia y sus equipos económicos para, según reconstruyó El País, exponerles las múltiples ventajas del actual diseño de la norma. Su intención es blindarlo ante eventuales modificaciones que cambien sustancialmente las reglas del juego.

Pero antes de entrar en la zona espinosa, vale la pena repasar la génesis de esta ley “estrella”; “la más exitosa”, dicen.

Ley de vivienda promovida, muy reformada

Todo empezó con un colapso. Hacia 2010, en la zona de la rambla —que históricamente ha sido el punto “caliente” de la construcción— ya no se vendía. “Había distintos problemas que hacía que fuera prácticamente imposible seguir concentrando la actividad en la costa, como que hubiera muy pocos terrenos disponibles y que estos tuvieran precios elevados, lo que hacía muy costoso construir y el precio de venta”, rememora Aníbal Durán, director de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu).

Los promotores, que son los encargados de armar el proyecto de principio a fin, se reunieron entonces con el fallecido asesor inmobiliario Julio Villamide para evaluar alternativas que permitieran renovar el negocio. Había que pensar cómo mover la construcción “de Avenida Italia hacia el norte”. “Necesitábamos ponerles una zanahoria a los promotores y esa zanahoria era la exoneración de impuestos”, dice Durán.

Encargaron un estudio de mercado que les señaló que había barrios que contaban con todos los servicios e inversión pública —alumbrado, saneamiento, calles, transporte, comercio— en los que hacía 30 o 40 años que no se construía un solo edificio. La Blanqueada, por ejemplo. Barrio Sur y Parque Rodó. Incluso el Cordón, que luego terminó convertido en el corazón de este motor constructivo.

Foto: Estefanía Leal.

Antes de la ley, los promotores ya habían percibido una demanda latente en el mundo extra rambla. Su visión les indicaba que el Cordón era fundamentalmente “un gran campus universitario en el que necesitaban alojamiento los estudiantes y los profesores”, plantea el promotor Fabián Kopel. Y La Blanqueada, ¿no es un enclave de hospitales y también de complejos deportivos? Esto se traducía en una necesidad de miles de viviendas que no estaba siendo atendida porque antes de la ley “al promotor no le daban los números para invertir en esos barrios”, dice Durán.

Allí, el costo de los insumos y de los impuestos eran similares a construir en la rambla y, aunque el valor del terreno fuera más barato, a la hora de vender el precio del metro cuadrado sería mayor en Pocitos que en el resto de los barrios. La ecuación no cerraba, el único camino era bajar los impuestos para el promotor.

Le presentaron este concepto al entonces presidente Mujica, quien dio el visto bueno y redireccionó la propuesta al director de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), Carlos Mendive. Públicos y privados trabajaron codo a codo durante un año. Ya fines de 2011 el proyecto se votó en el Parlamento por unanimidad.

En un primer momento, la ley ofrecía un régimen de beneficios fiscales para proyectos que construyeran, ampliaran, refaccionaran y reciclaran inmuebles fuera de la zona costera, con destino a la vivienda de interés social.

Foto: Estefanía Leal.

Como su nombre lo indicaba, el foco estaba puesto en la demanda, en un perfil de comprador y arrendatario que el ministerio tenía identificados para este tipo de producto, y que de ser su necesidad abastecida por el sector privado “liberaba recursos del presupuesto público para que se pudiera atender a los sectores que menos tienen”, explica la diputada frenteamplista Lucía Etcheverry, exdirectora Nacional de Vivienda.

La reglamentación inicial estipulaba un tope en los precios de venta de las unidades únicamente en el interior del país. En Montevideo, en cambio, no; acá “mandaba el mercado”.

“Otro factor importante que habilitó la ley era que vos podías juntar tres padrones y hacer un edificio de mayor escala y eso es un ahorro en costo significativo para el promotor, y en Pocitos ya no quedaban terrenos para eso”, dice Kopel, cofundador de Kopel Sánchez y Ventura, la firma líder en vivienda promovida. La respuesta de los promotores fue buena. En 2012, empezaron a salir de la costa. Un año después, “se construyó muy bien”, evalúa Durán.

Pero en 2014, tras una evaluación del desempeño de la norma, “el gobierno metió la mano” —dice Durán— y realizó una primera reforma que según los promotores frenó el auspicioso ritmo de ingreso de proyectos.

El gobierno frenteamplista de aquel momento había notado que, si bien la ley cumplía con varios objetivos —frenar el crecimiento de la ciudad en la periferia, redinamizar barrios centrales y avivar la economía a través de la industria de la construcción, incluso incrementando sus niveles de formalización—, los sectores de ingresos medios bajos no estaban accediendo a las viviendas. Así, se fijó un tope en el valor de venta en el 25% de las unidades de cada proyecto promovido.

Después, en 2017 se cambió el nombre de “interés social” por “vivienda promovida” y se redujo la proporción de unidades con tope al 10%. “Pero fue peor el arreglo”, advierte Kopel.

A partir de ese momento si la unidad era adquirida para inversión —y no para uso personal, como deseaba el gobierno— la exoneración de los impuestos se aplicaba solamente si el precio del alquiler no sobrepasaba determinados valores máximos (13.000 pesos en unidades de un dormitorio, 16.000 pesos en las de dos y 18.000 en las de tres y cuatro dormitorios).

La venta de la vivienda, en tanto, pasaba a realizarse mediante un programa del ministerio sirviéndose del Banco Hipotecario, del Fondo de Garantías de Créditos Hipotecarios de la Agencia Nacional de Vivienda o de un subsidio a la cuota otorgado por la cartera de hasta el 50%.

“Con esos topes se terminó todo”, recuerda Durán. El 2018 “fue malo” y el 2019 peor. Así y todo, en ese tiempo ingresaron 841 proyectos.

La vuelta de página la dio Lacalle Pou. “Cuando asumió fuimos a hacer el lobby pertinente y sobre abril el presidente sacó los topes y así empezó el furor”, repasa Durán.

Abril de 2020 no era una fecha cualquiera, Uruguay lidiaba con los albores del covid y la construcción fue una de las famosas “perillas” que el mandatario decidió dejar encendidas.

La reglamentación cambió en 2020 y también en 2022, con la finalidad de otorgar más beneficios para los promotores e inversores y eliminando las restricciones en los precios de venta. El resultado es un récord: en los últimos cuatro años se duplicó la cantidad de viviendas promovidas.

Desde 2020 ingresaron 824 proyectos de los cuales se promovieron 755, que son 21.546 viviendas. La inversión se multiplicó. Pasó de unos 200 millones de dólares hasta 2021 (con excepción del 2015), a unos 300 millones de dólares en 2022, superando los 400 millones de dólares en 2023, según un informe del Ministerio de Vivienda al que accedió El País.

El cuestionamiento se acentuó en febrero pasado, cuando la plataforma Infocasas difundió un informe que estimaba que pese a que la reforma del 2020 había incrementado 70% la oferta de vivienda promovida, solo el 17% de las unidades se habían adquirido para uso personal mientras que el 83% para inversión.

Esta relación se invertía al compararla con la compra de vivienda no promovida: 69% para uso personal y 31% para inversión. Esgrimiendo estos datos, más la sospecha de que varias unidades terminadas no se ponen a la venta para especular con el valor del dólar, las autoridades de la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua tildaron de fracaso la ley y piden su derogación. Dicen que este diseño sirvió para enriquecer a los empresarios y poco más.

La información también generó críticas por parte de la oposición al gobierno, que con el pasar del tiempo se fue moderando y redireccionó el discurso hacia la propuesta de un “fortalecimiento de la demanda para que puedan acceder y permanecer en las viviendas las personas y familias para las que fue concebida la ley y no como una renta de valor”, ya sea por el camino de los créditos, los subsidios a la cuota y al capital, o por un programa de alquiler social, dice Etcheverry.

Después de todo, este instrumento está generando 45.000 empleos directos y nadie niega que la industria de la construcción sea un gran dinamizador de la economía. Ni que “le cambió la cara” a muchos barrios que se estaban vaciando y ahora suman vecinos.

“El que manda es el mercado y cuanto más viviendas hay, más poder de decidir tiene la persona”, plantea Kopel. Es una cuestión de tiempo: el costo termina bajando sí o sí, confía. Esto fue parte del planteo que la directiva de Appcu le realizó la semana pasada al candidato del Frente Amplio Yamandú Orsi y a su equipo, presidido por el economista Gabriel Oddone.

Foto: Fernando Ponzetto.

Según supo El País, en caso de ser electo, no habría intención a priori de realizar cambios radicales en el funcionamiento, aunque Oddone habría expresado que pretende estudiar la reglamentación vigente y sobrevoló por parte de un asesor de Orsi el comentario de que le “rechina” ver apartamentos de lujo sobre la Avenida de las Américas que se erigieron como vivienda promovida.

Aunque los promotores niegan que la inmensa mayoría de las unidades se vendan para inversión, e incluso tildan la cifra de Infocasas de ser “una patraña absoluta” —según Durán—, interpretan que en todo caso el mercado está experimentando un cambio de hábito en sus generaciones más jóvenes, que se distancian del anhelo de la casa propia y prefieren alquilar para sentirse “menos comprometidos” pagando los próximos 20 o 25 años una cuota hipotecaria.

Esta sensación es compartida por Tabaré Hackenbruch, el viceministro de Vivienda. “No me molesta que haya inversión privada orientada al alquiler, porque la oferta ha hecho que los precios de los alquileres se mantengan estables”, plantea.

Según la consultora Exante, hay una presunción de que el incremento de la oferta de vivienda habría contribuido en la caída del precio de los alquileres, que se registra desde 2017 pero especialmente a partir de 2019 y en el orden del 12% si comparamos el precio medio de 2023 con respecto al de 2017. “Aunque sean inversores los que luego vuelcan al mercado de alquileres las unidades, el que haya una mayor oferta de vivienda para alquilar es un driver (causante) del abaratamiento de los alquileres”, dice la economista Florencia Carriquiry.

El asunto es cómo ponderar esa reducción en el precio promedio, ¿es significativa respecto a los cientos de millones de dólares a los que viene renunciado el fisco? “Es como el huevo y la gallina, sin renunciamiento fiscal no estaría esta inversión”, dice Hackenbruch. Y si se dispara la inversión hay una cadena de proveedores y profesionales que sí pagan sus impuestos, agrega.

“Lo que sí hay es un desfasaje muy importante en cuanto al acceso al crédito en relación al costo del metro cuadrado de construcción”, apunta el jerarca de Vivienda. Según el último informe de precios de viviendas promovidas que elabora la ANV, en Montevideo, donde se concentran las obras amparadas por la ley, el precio promedio de ventas alcanzó los 2.358 dólares y 15.599 Unidades Indexadas (UI) por metro cuadrado construido, lo que muestra un incremento en dólares de 2,9% respecto al semestre anterior y de 5,9% respecto al segundo semestre de 2023. Esta evolución medida en UI es del 4,9% y 5% respectivamente.

El precio promedio en Montevideo de un monoambiente es 89.212 dólares, la vivienda de un dormitorio 118.758 dólares (7% más respecto a un año atrás), dos dormitorios 161.056 dólares (8% de aumento) y tres dormitorios 217.794 dólares (suba de 6%). La variación también es ascendente si se mide en UI, aunque menos.

Ahora bien, ¿por qué aumenta el costo de la vivienda si la oferta no deja de crecer? Carriquiry explica que el costo de construcción en nuestro país “es altísimo y ha venido subiendo muy fuertemente en los últimos años por la apreciación cambiaria hasta alcanzar actualmente un récord histórico”. Esto le pone un piso a los precios de venta.

La mitad del costo de una construcción son salarios y aportes sociales que se pagan en pesos, y que subieron, pero todavía más si se miden con un dólar que venía a la baja.

Ante este escenario, el subsecretario insiste en que para concretar el acceso de un núcleo duro con ingresos medios, medios bajos y bajos que no llega costear los precios del mercado, hace falta flexibilizar el crédito. A eso apunta el anunciado programa Entre Todos-Sueños en obra, al que visualiza convertido en política de Estado.

Entre otros aspectos, el programa topea los precios de venta y subsidia hasta el 30% del valor de la vivienda. Pero, mientras que el jerarca asegura que la recepción viene siendo exitosa, muy especialmente en el interior del país donde concentra el 83% de los proyectos —“con un aporte del Estado de 3 millones de dólares generamos un apalancamiento por una inversión cercana a los 300 millones”—, los promotores plantean que esta política no los “sedujo”. Primero, porque el tope estipulado es bajo para su rentabilidad y segundo porque el inversor “necesita tener asegurarse una salida, que es el alquiler” y en este caso, por las zonas donde se pueden hacer los proyectos, podría “clavarse con una unidad vacía”.

Desde la gremial, en tanto, aseguran que confían en que próximamente se reforme el porcentaje de los topes, una historia que suena repetida si pensamos en la ley madre; la de interés social que después pasó a ser promovida, “la más exitosa de las leyes”, que crea miles de empleos y acumula inversiones millonarias; que ya dejó 42.700 viviendas nuevas pero que, a pesar de todo, siguen siendo un espejismo para miles de uruguayos que añoran cumplir el lejano sueño de la casa propia.