LEJOS DE LA COSTA

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Los barrios privados, ya sea en forma de countries con horizonte de mar o pradera e infinidad de amenities, o las chacras cerradas, que generalmente están cerca de los cinturones de las ciudades, menos ambiciosas en cuanto al lujo pero sin perder lo verde, no son urbanizaciones que se encuentran solo en Canelones y Maldonado. En el resto del interior, tanto al sur como al norte del río Negro, hay lotes y lotes de terrenos en venta en predios donde solo se ingresa después de pasar una barrera de seguridad. Incluso hay proyectos de barrios privados pensados “para la clase media”.

En concreto, sin contar Canelones, Maldonado y Montevideo —donde el modelo se denomina barrio semiprivado—, el interior nuclea el 23% de los barrios privados del país, según consta en el estudio Ciudades Burbujas. El fenómeno de los barrios privados de los autores Marcelo Pérez y Juan Pedro Ravela, publicado el año pasado en el libro Los de arriba: estudios sobre la riqueza en Uruguay.

En Rocha y Colonia hay seis; en Paysandú cuatro y en San José y Soriano dos, sobre un total de 90 barrios privados en todo el país.

El estudio también cuantifica uno en Lavalleja, ubicado en Minas. Esta urbanización de dos hectáreas, ubicada en un barrio popular de la ciudad, se publicita como un “barrio privado con espacios verdes, áreas deportivas y de relax, solárium sobre deck de madera, canchas y barbacoa para reuniones y festejos”, pero de hecho fue promovido por la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) en el marco de la ley de vivienda promovida. “Esto no coincide con la finalidad de la ley, que son viviendas de interés social”, apunta Mario García, intendente de Lavalleja, quien a su vez aclara que a su juicio en el departamento no hay ninguna urbanización cerrada por el momento.

Además de los barrios privados que ya existen, hay diversos proyectos en desarrollo. Salto tiene cuatro pendientes de ser tratados en la junta departamental, entre ellos el megaproyecto El Milagro que La Tahona propuso al intendente Andrés Lima hace ya más de dos años.

Ahora, ¿qué ofrecen estas propuestas del interior? ¿Qué otros motivos hay además de la seguridad?

Empecemos por Paysandú. Pueblo Pindó, ubicado a cinco minutos del centro, se publicita como “el mejor lugar para vivir”. Calles asfaltadas y de dos carriles, seguridad y limpieza, servicio de guardia “los 365 días del año, las 24 horas”, áreas verdes y “exuberantes palmeras pindó” son algunas de las promesas de los desarrolladores. La primera casa fue construida en 2018 y, según consta en su página web, hay dos lotes vendidos y cuatro reservados en un total de 37 terrenos. El precio del metro cuadrado es de 40 dólares.

La Tahona Paysandú, presente desde 2014, también promete verde a cinco minutos del centro y “una vida sin cerrojos”. Según la información disponible en su página web, son siete los terrenos vendidos de un total de 28. El metro cuadrado de tierra tiene un piso de 1.350 pesos; unos 36 dólares al cambio de hoy. En un sitio web de avisos clasificados una casa con llave en mano en La Tahona Paysandú cuesta desde 379.000 dólares, una cifra difícil —por no decir imposible— de encontrar en su versión canaria.

Históricamente Paysandú tiene una zona suburbana amplia comparada con otros departamentos. “Los terrenos que alguna vez fueron chacras han ido cambiando en su uso. Si bien queda un resabio, el uso de esas tierras ahora es residencial o mixto”, dice Claudia Moroy, exdirectora de Ordenamiento Territorial y Vivienda de la comuna sanducera.

Por eso, al haber tanto suelo tipificado como suburbano, no fue un problema que barrios como Pueblo Pindó o La Tahona se instalaran, como sí lo es en departamentos donde prima el suelo tipificado como rural cerca de las ciudades -para poder construir una propiedad horizontal, la ley obliga que sea sobre suelo urbano o suburbano. Por esa característica de amplia zona suburbana de Paysandú, este tipo de urbanización cerrada empezó a crecer y la administración del exintendente frenteamplista Guillermo Caraballo vio necesario regularla.

“Nuestra regulación impide lo que es estrictamente el barrio privado, porque nosotros exigimos en estas urbanizaciones en propiedad horizontal la apertura de calles”, dice Moroy.

Esto está determinado en el Plan Local de Ordenamiento Territorial de Paysandú, el plan vigente aprobado en 2018 en el que Moroy trabajó. También se estableció allí que estos barrios deben autogestionarse: “Tienen que presentar un proyecto de cómo gestionan sus residuos, cómo es su proyecto de drenaje, todo eso debe ser resuelto por el privado. Se permiten, autorizan y controlan esos proyectos para que eso no sea un costo para la ciudad”, apunta la especialista en urbanismo y ordenamiento territorial.

Moroy sostiene que este tipo de urbanizaciones -que no son estrictamente barrios privados, vuelve a aclarar- no son cuatro sino “bastante más”. Es algo “que ha venido ya desde hace unos años, tiene a veces sus empujes de inversores”, señala.

Andrés Lima, desde Salto, tampoco usa el término “barrio privado”. Prefiere el término “barrios residenciales”. “Pero sería lo mismo que un barrio privado”, reconoce después. En Salto hay tres proyectos de pequeños barrios privados que buscan ser aprobados. Se construirían al norte de la ciudad y cerca de la costanera, al otro extremo de donde se ubicaría el ambicioso proyecto El Milagro. Dos de ellos tienen como público objetivo la clase media, dice Lima.

Hasta el 31 de mayo los desarrolladores —entre los que hay salteños, dice el intendente— tuvieron tiempo para presentar sus propuestas “de la manera más parecida posible a un proyecto ejecutivo”, en el que detallaron aspectos como las dimensiones y la inversión. Una de las propuestas habla de tres hectáreas. La más grande de 22. Ahora la comuna y los técnicos de cada proyecto están trabajando en un marco normativo porque, al igual que sucede con El Milagro, estas propuestas tienen que pasar por la junta departamental para su aprobación.

La razón es que el plan de ordenamiento territorial vigente en Salto no prevé la figura del barrio privado, y además, estos tres emprendimientos se realizarían sobre suelo rural, por lo que hay que reclasificar el suelo —a urbano o suburbano— para que los proyectos tengan andamiaje en el lugar donde están pensados. Con la información de cada emprendimiento que los desarrolladores deben entregar antes del 31 de julio se prevé elevar, en agosto, un proyecto de decreto a la junta departamental que incluiría las tres propuestas. Si la junta da el visto bueno, los barrios empezarían a desarrollarse a corto plazo.

Lima destaca la generación de empleo que supondría esta inversión, además del impacto en la economía local una vez que empiecen a ocuparse. “Estarían las voluntades en la junta departamental para autorizar esta solicitud”, sostiene el intendente, y destaca que haya empresarios nacionales y locales involucrados en estos emprendimientos.

Estos tres barrios juntos no llegan al décimo de la superficie que ocuparía El Milagro —recordemos: un clúster turístico y habitacional con hoteles 5 estrellas, canchas de polo y golf, restaurantes y casas de té, turismo de salud, centros termales y 2.500 viviendas en un total de 570 hectáreas, que equivalen al 20% de la urbanidad total de Salto. Por eso, Lima se muestra más confiado. Empresarios salteños, dimensiones muchísimo más chicas que el polémico megaproyecto y un público objetivo “de clase media” podrían jugar a su favor.

Aun así, admite que “es difícil generar consenso”, especialmente dentro de su propia fuerza política. Con El Milagro hubo notorios desencuentros: la mesa política del Frente Amplio de Salto elaboró en junio de 2021 un informe donde concluye que “falta información”, y que la propuesta “no supera lo estrictamente enunciativo”. Al día de hoy, según comentan ediles frenteamplistas, todavía no se presentó un proyecto concreto sobre el megaemprendimiento.

La Intendencia de Salto también le pidió a los inversionistas de El Milagro —el grupo La Tahona— más información sobre la propuesta antes del 31 de julio, para ser tenida en cuenta junto con los otros tres proyectos. “Estamos en espera, pero todavía hay tiempo. La puerta está abierta”, dice Lima. “Lo más urgente es la ‘etapabilización’ del proyecto; necesitamos que este proyecto tan enorme sea dividido en etapas que lo hagan más viable y que generen dentro del sistema político de Salto las condiciones para autorizarlo dentro de la junta departamental”, apunta.

A El Milagro le pusieron plazo y condiciones: que se haga en varias etapas, con superficies más limitadas, que se detalle la inversión, el plazo de cada etapa y más detalles de la obra, algo con lo que hasta ahora no se cuenta. Si esta documentación solicitada no llega, no hay milagro. De todos modos “no está descartado”, dice Lima.

Los barrios privados de Maldonado, Colonia y Rocha son elegidos por argentinos en su mayoría. Muchos de ellos hacen uso de la propiedad solo en verano. Pero en departamentos como Paysandú, Soriano y San José quienes eligen este tipo de urbanización son mayoritariamente uruguayos.

En cuanto a las razones de por qué mudarse a un barrio privado, se tiende a pensar en seguridad, aún en el interior. Eso es algo que Marcelo Pérez, politólogo y doctorando en Estudios Urbanos, comprobó haciendo trabajo de campo. Lo dice también la literatura. Pero no es la única razón: “Es uno de los elementos más visibles y hasta característicos, pero no es el elemento definitorio”, dice Pérez, quien desde hace 12 años estudia el fenómeno de los barrios privados en Uruguay.

“Hay edificios que tienen determinados amenities, controles y seguridad privada. No necesitás vivir en un barrio privado para determinado nivel de seguridad”, afirma Pérez. Y agrega que es un atributo más dentro de otras búsquedas. “En algunos casos hay claramente una idea de otro estilo de vida, a veces asociada a la naturaleza, a lo que se llama estilo de vida verde. Otras veces tiene que ver con una situación idílica, se recrea una idea artificial de barrio integrado”, señala el especialista. “Esto genera un sentimiento de comunidad, pero es una comunidad homogénea, son todos más o menos del mismo sector social. Esto también puede pasar ‘afuera’, pero en este caso está delimitado físicamente”.

A estos atributos Pérez agrega uno que en Uruguay “no se dice de forma tan explícita”: la sensación de exclusividad, el estatus de vivir en un lugar “de distinción”.

Los amenities, por otro lado, no son un tema menor. “Hay mucha gente que busca el equipamiento deportivo” que ofrecen estos desarrollos, dice el especialista en barrios privados.

La Marina de Santa Lucía en San José, por ejemplo, se caracteriza por ser un barrio privado náutico. Tiene más de 100 lotes con amarras propias o marinas flotantes con boxes individuales, incluso ofrecen mantenimiento de las embarcaciones todo el año.

En suma, Pérez sostiene que en términos de volúmenes y dinamismo “sigue siendo la franja costera donde se desarrolla este fenómeno”. Solo Canelones y Maldonado nuclean 64 de los 90 barrios privados según el estudio de Pérez y Ravela.

En el resto del interior, opina, esta urbanización “no se ha expandido” tanto, salvo en Paysandú y Salto: las dos ciudades termales a las que los desarrolladores apuestan fuerte. El tiempo dirá cómo evolucionan estos fenómenos urbanos bastante lejos de la costa.