Hace algunas semanas que el grupo de WhatsApp de los vecinos de La Juanita y Santa Mónica, en la costa de Maldonado, tiene más mensajes de lo habitual. Llegan documentos, cartas, fotos y videos, todos vinculados a lo mismo: un hotel de campo que posiblemente se construya sobre la playa de la zona, en un predio que está al sur de la ruta 10, a pocos kilómetros del Faro de José Ignacio. Sería una de las pocas construcciones de ese lado de la ruta y por lo tanto está a metros del mar. “Nuestras dunas no se tocan”, es una de las frases que más se repite en una carta firmada por los vecinos en la que se asegura que el proyecto “es un tema que trasciende posturas partidarias, dado que está en juego la política ambiental uruguaya”.

La carta se difundió después del 18 de enero, el día en el que la Junta Departamental de Maldonado sesionó hasta las cuatro de la mañana a causa del debate entre los ediles oficialistas y opositores por el hotel de campo en La Juanita. El oficialismo en Maldonado estuvo a favor y los ediles del Frente Amplio en contra de que se apruebe una excepción de construcción para este caso, porque la normativa no permite una edificación de ese tipo en ese lugar. Sin ningún voto de la oposición, el hotel logró la excepción para construirse pero la intendencia espera por un informe del Ministerio de Ambiente -que se conocerá en las próximas semanas- para terminar de darle luz verde a la polémica obra.

Crédito: Faustina Bartaburu.

El proyecto no habla de cualquier hotel sino que se trata de un hotel de campo porque, según la presentación del desarrollador ante la comuna, el padrón estaría catalogado como “rural”. Sin embargo, la oposición afirma que eso no es cierto y que en realidad se trataría de un padrón dentro de los clasificados como “rural natural”. La diferencia parece mínima, pero en realidad es abismal. Es que a los padrones rurales naturales les rige una cláusula “non edificandi” mediante la cual no se permite construir sobre ellos por motivos ambientales. Ahora la última palabra la tendrá la cartera de Ambiente, que decidirá si da o no el visto bueno, mientras el Frente Amplio piensa en tomar acciones judiciales en contra del gobierno departamental por haber promovido esta excepción. La de La Juanita no es la única. En los últimos meses hubo otras dos votaciones de excepciones en la Junta Departamental de Maldonado que enfrentaron a la oposición y el oficialismo y desde 2015 -o sea en este período de gobierno del intendente Enrique Antía y el anterior- se aprobaron unas 170 excepciones para la construcción. Algo que también sucedió en los 10 años que gobernó el frenteamplista Óscar de los Santos (2005-2015).

Además del hotel de campo, las otras dos excepciones recientes que desataron polémica fueron la que le concedió la habilitación de construcción al desarrollista Daniel Zulamián, que compró un predio en Gorlero por más de dos millones de dólares y construirá una torre con una altura de 54 metros -que es el doble del máximo permitido para la zona- y la construcción de una torre de 63 metros en la parada 5 de la Brava que también sobrepasa el límite de la normativa.

El País accedió a información de 130 excepciones a la construcción en Maldonado de los últimos años (se pueden consultar en la versión web de esta nota) y en la mayoría de los casos se trata de proyectos que buscan mayor altura que la permitida o un tipo de complejo que no está previsto para una zona en particular.

Así, los desarrollistas apuestan por proyectos que no siempre se ajustan a la normativa, porque el antecedente en Maldonado es que las excepciones se pueden conseguir con relativa facilidad si la junta vota a favor. Con inversión extranjera y un movimiento de gente que ya no se da únicamente durante la temporada, el departamento fernandino crece año a año y las excepciones en la construcción tienen incidencia en que eso suceda.

El hotel Enjoy, el proyecto de Cipriani en San Rafael o el Fendi Chateau. Todas esas son obras que se concretaron gracias a excepciones que aprobó la junta departamental en diferentes períodos. Según el edil nacionalista Darwin Correa, “es imposible imaginar Maldonado” sin las construcciones que se dieron por esta razón. “Si hay algo en lo que ha sido exitosa esta gestión es en la concreción de obras y este recurso sirve para darle herramientas a una persona que llega con la voluntad de hacer una edificación y además da trabajo en la zona”, dice Correa.

En la oposición no comparten esa postura y creen que es “una mala cosa” que las excepciones se hayan vuelto “moneda corriente” en el departamento durante los últimos años. “Levantar la mano y darle más metros cuadrados a un privado y decir que eso genera trabajo es algo bastante simplista. Solo genera un beneficio para un inversor”, opina el edil frenteamplista Jorge Pieri. En el mismo sentido, su compañero de bancada Joaquín Garlo asegura que hoy Maldonado está “bajo el paradigma de las excepciones” y eso “aleja otro tipo de inversiones porque no hay seguridad jurídica y no se sabe qué cosas se podrían excepcionar en el futuro”.

Garlo subraya: “Si yo compro una tierra quizá tenga un vecino al lado que con una excepción construye algo al doble de lo permitido y eso termina perjudicándome. Es algo que con este régimen de excepcionalidad puede pasar”. Sin embargo, buena parte de las 170 excepciones votadas durante las dos gestiones de Antía sí fueron acompañadas por el Frente Amplio porque “no siempre son negativas”, según Garlo.

De la mano de las excepciones que vota la junta viene la exoneración de impuestos que cada desarrollador logra para su proyecto. Cuando se logra la excepción no es necesario retribuirle a la intendencia con un monto de dinero, sino que la comuna deja de cobrar algunos tributos en pos de la excepción. Según el edil blanco Carlos Stajano, eso tiene que ver con que “los montos que se invierten muchas veces ya son excepcionales, entonces hacer las exoneraciones tributarias tiene mucho sentido”.

Foto: Estefania Leal

Durante la discusión en la junta departamental por el proyecto del hotel de campo en La Juanita, un edil frenteamplista citó un estudio publicado en 2018 por la Dirección Nacional de Ordenamiento Territorial y la Universidad de la República, en donde se tomó una muestra de 30 excepciones aprobadas en Maldonado y se concluyó que la intendencia renunció por concepto de tasas de edificación a 75 millones de pesos y por “retorno por mayor valor inmobiliario” a unos 38 millones.

El estudio no calculó que las excepciones tienen exoneración de la contribución inmobiliaria, por lo tanto también hay menos recaudación departamental en ese sentido.

No es ninguna novedad que las excepciones son más frecuentes en Maldonado que en Montevideo u otros departamentos. Según Aníbal Durán, director de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), en la capital hubo algunos casos puntuales que requirieron excepciones como algunos edificios en la Avenida Garibaldi y Avenida Italia, pero “no se compara con lo que pasa en Maldonado”.

“Para los desarrolladores edificar más significa que la inversión se reditúa más, entonces siempre es algo atractivo de gestionar”, explica Durán. Por su parte, el presidente de la Cámara de la Construcción del Uruguay, Alejandro Ruibal, asegura que para las empresas constructoras si hay excepción o no, “no cambia demasiado” aunque “generalmente quiere decir que hay más trabajo porque se flexibilizan los proyectos”. La actividad fuerte de la construcción en Maldonado también “se da gracias a las exoneraciones fiscales que la vuelven más atractiva”, sostiene Ruibal.

Quienes respaldan la gestión de Antía aseguran que sin las excepciones para construir el departamento no hubiera tenido el crecimiento del último tiempo a nivel inmobiliario. “Nos criticaban por el proyecto de Cipriani en el Hotel San Rafael pero nunca nadie hizo nada por ese lugar; era una construcción obsoleta que debía impuestos y nadie se hacía cargo. Ya no estaba contribuyendo a la zona y hoy tenemos un emprendimiento que ya está preparando gente para trabajar allí”, sostiene el edil nacionalista Luis Artola.

Foto: Archivo El País

Para su compañero Correa es “una exageración” decir que las excepciones son “moneda corriente” en el departamento de Maldonado y asegura que la cantidad se debe a que “hay más inversión que en otros puntos del país”, pero en realidad las aprobaciones representan “no más del 40% de las obras que avala la intendencia”.

“Esto no es como dice el Frente, que nosotros ponemos el trabajo como excusa para aprobar excepciones, porque realmente esa es la motivación que tenemos para concretarlas”, sostiene el edil blanco.

El único edil oficialista deb que menciona la “parte negativa” de las excepciones es Stajano, quien asegura que “se va generando una especie de efecto contagio en donde al darle la aprobación a un proyecto, quizá aparece uno similar o de la misma zona que quiere lo mismo”. Stajano preside la comisión de medio ambiente de la junta pero votó a favor de la excepción para el hotel en La Juanita. Para el edil no tiene sentido estar en contra porque ya hay otras dos construcciones en predios similares que se dieron por excepción, por lo tanto “si están en la misma línea de construcción no tiene sentido decirle que sí a uno y no a otro”.

El edil se refiere al hotel Playa Vik y al parador La Susana, ambos ubicados en la zona de La Juanita y José Ignacio, al sur de la ruta 10.

¿Y qué dice la academia? El experto en ciencias ambientales Omar Defeo cree que “hoy en día construir en la arena viola los principios básicos del respeto al ambiente” y por eso advierte que si el Ministerio de Ambiente avala el proyecto “se estaría retrocediendo, teniendo en cuenta lo que se sabe del manejo de playas y dunas”. La duda con respecto a lo ambiental tiene que ver con que la normativa que rige para todo el país prevé que las construcciones se ubiquen a 150 metros como mínimo de la franja costera, algo que no se cumpliría en la construcción del hotel del campo en cuestión. “Se deben respetar porque la duna da un servicio ecosistémico clave. Son barreras naturales contra la erosión costera causada por el mar, las olas y el viento. Amputar la duna para construir es amputarle una pierna a la playa, arrancarle el corazón. La playa es todo el sistema con la duna incluida”, subraya.

A pesar de que ya se aprobó la excepción, la última palabra la tendrá el Ministerio de Ambiente, que estudiará las implicancias del proyecto para la zona. Consultado al respecto, el subsecretario de Ambiente Gerardo Amarilla dice que el proyecto todavía no se comenzó a estudiar dentro de la cartera, pero que por lo que se conoce al respecto “va en la misma línea que construcciones que ya hay en esa zona” y, aunque no confirma si habrá luz verde, dice que “se evaluará su viabilidad”.

Mientras tanto, Maldonado sigue creciendo y las excepciones para construir son más frecuentes que en otros departamentos porque las inversiones no paran y no está claro hasta qué punto eso no ocurre gracias a la flexibilidad que da la excepción. El debate continuará.