La lujosa oficina de Balsa & Asociados estaba ubicada a una altura suficiente para ofrecer a sus visitantes una vista única al reino de barrios privados que el grupo comercial alzaba a su alrededor. Malena —vamos a llamarla así ya que prefiere no dar su nombre— estaba embarazada y para subir la empinada escalera tuvo que pedirle a su marido que le apoyara las manos en su espalda y la impulsara hacia arriba. Era una escena graciosa, pensó: una anécdota simbólica para contarles a los hijos cómo empezó el camino hacia la casa propia.

Adentro, los esperaba Juan Balsa. Lo conocían desde su juventud. Tenían amigos en común, convertidos ellos en clientes de sus proyectos anteriores —los barrios La Juana y Pilar de los Horneros I y II—, que les hablaban de la magnífica reputación que había cosechado como desarrollador inmobiliario. Fue el propio Balsa el que después de que hubieran efectuado el pago de 130.000 dólares por un boleto de reserva de un lote en el barrio La Carlotta les firmó un aval.

Intercambiaron documentos.
Se despidieron.
Y la pareja se fue a recorrer el lugar.

Era puro pasto pelado. Pero Malena se paró sobre su lote e imaginó que allí un día vería a su hijo andando en bicicleta; que a su casa vendría la familia a celebrar las fiestas, que en su parrillero recibiría a los amigos.

No volvió a saber de Balsa, hasta que unos meses después, ya con el bebé nacido, la pareja recibió un mensaje que les cambió la vida. Era una noticiaque decía que Balsa había enviado a más de 400 obreros al seguro de paro.

Cuenta el marido:

—Hice una llamada al equipo de Balsa y pregunté qué era eso. Si va a pasar algo necesito que me lo digas ya, le dije. Me respondió que no me preocupara, que era con los otros barrios. “Ustedes son Carlotta, va a estar todo bien”, dijo.

Que iba a estar todo bien.

—Carlotta está bien porque no entró en el concurso (de acreedores), me repetían que no teníamos un problema, que estábamos por fuera de todo este caos que es la destrucción del universo Balsa.

Era cuestión de meses para que se solucionara. Pero el tiempo pasó y ahora que va a cumplirse un año del derrumbe completo del negocio, y a pesar de que La Carlotta es el único de los cuatro proyectos de Balsa que no tiene un juicio concursal, una centena de personas que compraron lotes “están en un limbo”.

Todos los plazos que estipulaban los boletos de reserva están vencidos, pero ya veremos que la sociedad encargada de la obra está “empantanada” en una guerra jurídica con su exsocio Balsa que le impide avanzar con las obras. Por otra parte, el dinero que pusieron y del que el empresario se habría apropiado fue descartado como un crédito a cobrar en el concurso a Balsa persona física, al menos por el momento.

Algunos sienten que la supuesta “suerte” que les auguraban, más bien se convirtió en una maldición. Hasta ahora, han sido los más invisibles de los damnificados: “los olvidados”, dicen ellos.

Foto: Leo Mainé.

Al principio, las dos partes les pidieron paciencia, que mantuvieran un perfil bajo y no se retiraran porque dadas las circunstancias, su partida “sería un golpe de gracia” que ahuyentaría a inversionistas de La Carlotta y lo condenaría al fracaso.

Pero algo está a punto de cambiar.

Hartos de sentirse “rehenes” y tras meses de negociaciones frustradas, un grupo de 28 inversores damnificados —es decir, un tercio del grupo que compró los lotes—, contrató al estudio Ferrere y decidió iniciar una acción judicial que podría cambiar el desenlace de la causa.

Este lunes presentarán una demanda civil solicitando que la sociedad a cargo del proyecto, Danilum S.A., les devuelva el dinero invertido más las multas previstas. En total suman unos cuatro millones de dólares. El asunto es el impacto que podría tener un fallo a su favor. ¿De dónde saldría ese dinero? ¿Y cuál sería el efecto sobre los otros concursos de Balsa?

Hasta el último momento Balsa quiso completar el puzzle de tierras que faltaban para constituir el barrio La Carlotta, un proyecto que aprovecharía la mejor tajada de los terrenos ubicados en el eje de Camino de los Horneros. Valía más si estaba entero, repetía.

Es el predio con la mejor ubicación, el más próximo a la ruta y sin embargo el único que aún no se había desarrollado. O más o menos, porque hubo un plan que naufragó durante la crisis de 2002.

Las tierras habían sido vendidas a un grupo argentino cercano a Balsa, y ese grupo después se las vendió a otro, el cordobés Grupo Vientos (GV). Fue el propio Balsa el que contactó a GV para hacerles la oferta, según surge de documentación judicial a la que accedió El País. El trato se cerró en 2021. Acordaron conformar la sociedad Danilum S.A., que se dividió las acciones así: 50% para GV, 45% para Balsa y 5% para el exfutbolista Gerardo Rabajda.

En una primera etapa, GV puso más de 13,6 millones de dólares para adquirir un total de 92 hectáreas. El negocio era desarrollar un barrio privado bajo el modelo tradicional: fraccionar y vender los lotes, hacer el barrio y que los propietarios construyan sus propias viviendas. La Carlotta proyectaba un vecindario con cientos de hogares y un club house.

Balsa se mostraba entusiasmado. Se había comprometido a edificar la infraestructura que le daría forma al barrio a través de las empresas de su grupo, en particular Desarrollo Verde S.A., y a participar de la promoción del negocio con su exitoso equipo de ventas.

Para darle un empujón al proyecto, propuso iniciar una preventa de lotes. Según reconstruyó El País, insistió con su propósito. Usaría una estrategia infalible, que ya le había dado buenos resultados en La Juana y en Pilar de los Horneros. La técnica family and friends consistía en ofrecerles primero a sus allegados y conocidos la posibilidad de adquirir un terreno, a un valor atractivo, en una zona privilegiada que, rápidamente, una vez construido el barrio, les permitiría una interesante rentabilidad.

La venta fue un éxito. Cerró negocios por unos 23 millones de dólares de los cuales cobró 18 millones, la mayoría al contado. Para enero de 2023, Balsa tenía la fama inflada, lo llamaban el “gurú del desarrollo de los barrios privados”.

Foto: Leo Mainé.

Malena, su marido y otros entrevistados estimaban que dentro de un año estarían viviendo en su casa. Escuchaban que la sociedad seguía vendiendo lotes. El que se daba una vuelta por la zona, vislumbraba a lo lejos un par de retroexcavadoras estacionadas y un par de camiones parados. Lo tomaban como una señal de que todo iba bien: el proyecto seguía su curso.

Mientras tanto, la sociedad decidió usar el dinero para saldos de tierras ya compradas, para seguir adquiriendo nuevas fracciones y se acordó que los excedentes financieros “serían tratados de manera segura, en colocaciones cortas que permitan sacar un interés”.

Aunque el directorio de la sociedad estaba compuesto por un representante de GV y además por Balsa, fuentes vinculadas al grupo argentino aseguran que “era tal la confianza” hacia Balsa, que este —y parte del personal de su firma— tenían un control absoluto de la documentación de la empresa, de sus cobranzas y de las cuentas bancarias.

Y acá empieza la hecatombe.

De vez en cuando Malena se preguntaba si no era extraño que no recibieran noticias, por ejemplo un mail informándoles de los avances respecto a los permisos que condicionaban las obras del barrio. Pero el pensamiento se desvanecía, no había razones para no confiar.

Puertas adentros, en cambio, el vínculo entre Balsa y GV empezaba a arder. En calidad de director de Danilum, Balsa —a través de su gente de confianza— elaboraba reportes financieros. Ya en diciembre de 2022 había hecho ruido una transferencia de cuatro millones de dólares de la cuenta de Danilum a la de su empresa Desarrollo Verde S.A., bajo el rubro “créditos con GV”. Después, ante la Justicia, la defensa del empresario argumentó que se trató de un préstamo acordado con el socio, aunque GV lo niega.

Hacia noviembre de 2023, los reportes arrojaban que los retiros habían escalado a 7,3 millones de dólares. Y, según información a la que accedió El País, siguieron aumentando hasta enero de 2024.

En este momento sucede algo clave para el devenir de la causa. Los abogados de la sociedad aconsejaron la creación de un fideicomiso de garantía, que se firmó el 15 de febrero de 2024 y estipuló que el 45% de las acciones se pondrían en garantía de que Balsa cumpliría con sus obligaciones y devolvería el dinero.

Apenas unas semanas después, hacia fines de abril, Balsa pidió el concurso de todas sus empresas, exceptuando el proyecto La Carlotta.

Malena y otros tenedores de boletos quedaron atónitos con la noticia, empezaron a contactarse entre sí, se preguntaron si debían agruparse como estaban haciendo los damnificados de los barrios concursados —La Juana, Pilar de los Horneros II—, si les convenía consultar a un abogado, qué tan cierto era que estaban “salvados”. Y empezaron a recibir los primeros indicios “del desastre”.

Había “cuentos”, como el de una familia inversora que le había planteado a Balsa que el proyecto estaba demorando demasiado y que él les habría dicho, “los entiendo” y les devolvió la plata pero el cheque no tenía fondos. Después supieron que las deudas de las otras empresas superaban los 65 millones de dólares.

Por un lado, designado por la Justicia, el síndico Fernando Cabrera, de la Liga de Defensa Comercial (Lideco), intervino la firma, comenzó a analizar los créditos, se puso a buscar activos. La jueza María Constanza Farfalla impuso una medida cautelar sobre las acciones de Balsa en Danilum, para evitar que cualquier acción del socio afectara su valor.

Los argentinos de GV, por su parte, empezaron una lucha —según su versión— para hacerse de la documentación que Balsa les retenía. Una vez revisada, estimaron que su antiguo socio había extraído más de 10 millones de dólares y los había obligado —como fiador o deudor principal— por otros 4 millones, para respaldar deudas de sus otras empresas. Se habría autoasignado adelantos por obras que no llegó a realizar. Habría usado terrenos de La Carlotta para saldar deudas de otros proyectos y depositado una letra de cambio que le entregaron como forma de pago de un lote de La Carlotta en la cuenta bancaria de otra de sus empresas. Y la lista sigue.

Foto: Leo Mainé.

El lío habilitó distintas lecturas, cuya intención varía según la parte interesada. Si Balsa habría usado el dinero de los inversores damnificados de los otros barrios para levantar el proyecto La Carlotta, ¿entonces no debería entrar en el concurso como cómplice? O que si los ingresos por las ventas que reunió en La Carlotta los usó para “tapar los cuarenta agujeros” de sus otras empresas, de forma ilegal, ¿los 10 millones de dólares no deberían ser un crédito verificable dentro del concurso de Balsa (como solicita GV a la Justicia)?

Un paso más atrás: ¿sería posible que el grupo argentino advertido de sus retiros habría acordado que solicitara los concursos por sus otras empresas para así proteger a La Carlotta?, una teoría alimentada por la particularidad de que el patrocinador de Balsa es el mismo estudio que solía asesorar a Danilum. ¿Es creíble que Balsa actuara sin ningún control de sus socios? ¿La pugna entre socios puede ser un simulacro?, cuestionaron algunos. ¿Por qué era tan difícil dar con el abogado de GV?

Las suspicacias no faltaron.

Pero, hasta ahora, parecería ser una certeza que sin la caja de La Carlotta la bomba a Balsa le hubiera estallado antes.

La denuncia penal que en diciembre presentó GV contra Balsa y algunas figuras clave de su firma, acusándolos de estafa y apropiación indebida, descartaría la suposición de que el enfrentamiento entre socios “sea una puesta en escena”. De hecho, el abogado de Ferrere Alejandro Pintos, patrocinador del grupo de tenedores, anticipa que es probable que en un futuro sus clientes se plieguen a la denuncia.

—No estamos ni del lado de los argentinos, ni del de Balsa. Si tienen que investigarlos a los dos a ver qué pasó con la plata que lo hagan, a quien sea que le pueda caer la responsabilidad de todo lo que sucedió acá —dice.

Después de 15 reuniones con todas las partes y decenas de llamadas no encontró ninguna salida para sus clientes. “Todo el mundo nos trató de convencer de que el malo es la otra parte, de que el que tiene ambiciones desmedidas es el otro”, plantea Pintos.

La paciencia se agotó en febrero pasado, cuando la jueza se opuso a levantar la medida cautelar sobre las acciones de Balsa —aún dentro del fideicomiso, lo que Lideco pretende revocar— alejando así la expectativas que GV les habían comunicado, asegurándoles que estaban “plenamente confiados” en que la jueza levantaría la medida y procederían a capitalizar la sociedad —con 25 millones de dólares— para pagar las deudas que se acumulan y avanzar en las obras.

Sin esta medida, la sociedad podría aprobar una capitalización que, ante la incapacidad de Balsa de responder económicamente, “licuaría” sus acciones y pasarían a valer cero.

Foto: Leo Mainé.

Fuentes interesadas plantean que GV propuso entregar las acciones para que sean vendidas en un proceso público y que sea el mercado el que fije su valor; habría acercado a un interesado de gran prestigio en el rubro que ofreció dos millones de dólares por las acciones, pero Balsa y Lideco lo rechazaron.

“No las quieren vender porque no están obteniendo toda la plata que necesitan para pagar los acuerdos que están preparando”, plantea un informante interesado. La llave parecería estar otra vez en La Carlotta y, según esta interpretación, la estrategia que se está llevando a cabo es “utilizar la medida cautelar para sofocar al grupo argentino —que recibe cada vez más demandas—, para que, presionado, ceda y venda el total”.

Eso, asegura esta fuente, no va a pasar.

Desde Lideco, la noticia de la demanda de estos damnificados no sorprende. “Era una acción inevitable, más tarde o más temprano la iban a iniciar”, dice Cabrera. Tal y como él lo ve, no representa una presión para levantar la medida y así capitalizar la empresa. Ni siquiera impactaría en los concursos de Balsa. “Esto va a impactar en Danilum”, dice.

Foto: Leo Mainé.

Si las acciones son la clave, ¿por qué no se venden? Cabrera argumenta que la oferta que acercó GV era baja —las acciones de Balsa están tasadas en unos 8 millones de dólares—, y que no han aparecido interesados en asociarse con los argentinos, “porque no los conocen”, pero que sí hay interesados en comprar la totalidad de las acciones, a lo que GV se opone. Según supo El País, hubo una oferta por 17 millones de dólares.

El abogado de GV, Luciano Real, ve en la inminente demanda de los tenedores una muestra más de la urgencia de capitalización de la empresa.

Por su parte, Pintos, el patrocinador de los damnificados, dice que hay dos finales: o la Justicia obliga a cumplir con las obras, lo que no sería posible, o a que Danilum pague por los boletos. Pero si no tiene cash, es probable que ejecuten la tierra de la sociedad y que en medio de este proceso también GV solicite el concurso, lo que a su vez generaría el remate de La Carlotta. Entonces las acciones de Balsa “no van a valer nada”.

Malena y su marido hicieron una promesa: la situación no se llevaría puesto a su matrimonio. “Esto te agarra y te desestabiliza, tiene un impacto total en tu vida, en la economía, pero también en las emociones, en cada decisión que tomamos o no podemos tomar por el limbo en que nos dejó Balsa”, dice la pareja.

Al menos ahora dejarán de ser “un daño colateral”: los protagonistas de una película “que financiamos pero en la que ni siquiera aparecemos en los créditos finales”.