José Ignacio esperó durante décadas a que llegara su momento de gloria. Al principio los que ingresaban eran pescadores y agricultores. La entrada era hostil, una muralla agreste que había que atravesar sobre una carreta tirada por bueyes. Los turistas vinieron después. Hacia 1950, llegaban por un arduo camino de la ruta 9 desde San Carlos y Maldonado. Venían sobre todo a practicar la pesca deportiva. Unos años más tarde, a partir de 1960, se sumaron los veraneantes de Montevideo y le siguieron los argentinos. Por sus arenas comenzaron a pasearse algunas celebridades, como una jovencísima princesa Laetitia D’Arenberg. Pasaban algún fin de semana —los más osados hasta el verano entero— en un paraíso salvaje en el que vivían no más de 70 personas, sin conexión eléctrica, ni agua, ni calles pavimentadas, ni restaurantes; en el que no había casi propiedades en las que alojarse.

José Ignacio se convirtió en balneario aferrado al orgullo de saberse la contracara del ostentoso y mediático Punta del Este. Sintiéndose algo así como un primo ermitaño.

Era un espectáculo secreto. Pero ya sabemos que los secretos tienen la piel fina. Los relatos de sus paisajes —“un pueblito de campo arriba de la playa”, define el referente inmobiliario Ignacio Ruibal—, comenzaron a flotar en las conversaciones del jet set esteño, hasta llegar a los oídos de Mirtha Legrand. Era un verano de los años 70. A Mirtha le ganó la intriga y llegó al pueblo de la mano de Carlos Perciavalle. Según dice la leyenda, sintió un flechazo. Habría dicho, “aquí yo viviría” y este deseo fue transmitido a su esposo, Daniel Tinayre, que convencido también, compró un terreno —supuestamente subvencionado por el intendente de la época— donde se edificó una propiedad de dimensiones nunca vistas, una mansión que cambió para siempre la historia del lugar.

Le pusieron Casablanca, aunque su fachada es toda de ladrillo rojo.

La construcción llevó su tiempo. Para cuando quedó pronta, hacia 1987, ya se habían inaugurado un par de buenos restaurantes —en uno de ellos, Posada del Mar, se iniciaría el chef Francis Mallmann— y el puente sobre la laguna que da nombre al poblado, una arteria que lo unía a Punta del Este por la costa y simplificaba así el arisco ingreso.

Foto: R. Figueredo.

En aquel momento insigne para el destino de su hogar, Juan Aispurú tenía apenas dos años de edad. Aispurú es una de la familias originarias en “esta tierra bendecida”, como le dicen. Su abuelo llegó para trabajar en la zona como capataz. Y le tocó lidiar con un tosco edén, complejo para criar a siete hijos que entre otras carencias no pudieron estudiar ya que no había transporte para entrar y salir del pueblo. A pesar de esto, el padre de Juan se la rebuscó y consiguió empleo como el casero de la casa de Mirtha.

Pronto, la vida de José Ignacio empezó a girar en torno a la farándula argentina. Los medios se hicieron eco de la excéntrica decisión de la glamurosa actriz y conductora, que había cambiado los brillos de Punta del Este por un lugar desconocido al que no entraban los paparazzi.

Atrás de Mirtha llegaron los curiosos. Los niños del pueblo, como Juan, eran sus anfitriones:

—La gente venía hasta José Ignacio buscando la casa de Mirtha. Estabas en la calle y te paraban, te preguntaban cómo llegar. Los guiabas hasta ahí, sacaban dos fotos, o se paraban a mirarla, y se volvían —recuerda Aispurús.

Atrás de Mirtha llegaron otros famosos. En 1990, la mujer más rica de Argentina, la empresaria, filántropa, mecenas y coleccionista de arte Amalita Fortabat levantó su casa. Ya se contaban dos mansiones en el pueblo.

Después vino Nicolás Repetto. Y Fito Páez; que trajo a Cecilia Roth y a Charly García. Y más tarde Marcelo Tinelli. El relato de los agentes inmobiliarios dice que caían rendidos ante “el lujo de lo simple”. Y estaban dispuestos a pagar para pertenecer al lugar, porque aunque los valores de hace 35 años no se acercan ni por asomo a los actuales, siempre fue caro vivir en el casco. Resulta que la tierra tenía un solo dueño, que la legó a un grupo de herederos que vio cómo inesperadamente su patrimonio empezó a cotizarse.

—Cuando dejó de ser casero, mi padre puso un almacén que se llamó Manolo y fue un icono del lugar. Yo trabajaba ahí. La relación con las figuras de la farándula que fueron llegando no era de famoso a cholulo, sino de vecinos que les dábamos un servicio. Los niños del pueblo éramos los que les llevábamos la leche, el pan, la garrafa de gas a la puerta de su casa —cuenta Aispurú.

Foto: R. Figueredo.

Y les hacían pequeños favores, también. Como cuando Fito Páez les pidió que le consiguiera una onda —o gomera, como le dicen en Argentina— para asustar a los paparazzi que andaban rondándolo y terminaron tomándole una foto a Cecilia Roth en topless. A cambio, les regaló un disco y los invitó a un ensayo.

A veces, después de entregarle la carne a la familia Tinelli, Juan y otros niños del lugar eran invitados a jugar un partido de fútbol en la casa del conductor.

Esa era una buena época.

Que ya quedó atrás.

En el este, ningún lugar ha cambiado tanto ni tan rápido como José Ignacio. Desde los primeros años de los 2000, el balneario experimenta un crecimiento continuo y frenético que por lo visto no va a detenerse.

Su destino tomó un nuevo giro cuando se abrió al mundo, curiosamente como una de las consecuencias del atentado terrorista a las Torres Gemelas de 2001 y del terremoto y tsunami en el sudeste asiático del 2004. “Estos eventos hicieron que los turistas americanos y europeos empiecen a mirar para estos lados”, explica el agente inmobiliario Ruibal. Las agencias argentinas incorporaron entonces a José Ignacio dentro de un circuito virtuoso, junto a Punta del Este y Colonia.

Por esa época, Ruibal le vendió una casa a la actriz francesa Dominique Sanda. Un puñado de años después, la chacra “La Colorada” a Shakira. Y la fama siguió alimentándose con la visita de celebridades —desde Ron Wood a Elon Musk; desde Naomi Campbell a Mark Zuckerberg— y de los herederos más poderosos, como los millonarios David Rockefeller y James Murdoch.

Con el furor se multiplicaron los agentes inmobiliarios, que según desliza una fuente compiten con ferocidad y en ocasiones de forma desleal y sin demasiadas garantías. Habría unos 25 operando sobre unas 40 manzanas cuyo valor trepa año a año.

Sobre la falda del océano Atlántico, las tierras de la península son las más costosas. Martín Pittaluga, dueño de La Huella y referente local, recuerda haber pagado alrededor de 80 dólares por metro cuadrado en 1997, en un sector que hoy valúan entre 1.500 a 2.500 dólares. Aispurú, el niño que se crió en el pueblo cuando había aguatero, se dedicó a los negocios inmobiliarios y estima que un terreno en el casco del pueblo cuesta en promedio 1,5 millones de dólares y una casa arriba de los dos millones de dólares.

Foto: R.Figueredo.

Allí es la zona caliente. “Si querés vender rápido, el casco es como un cheque al portador”, dice Ruibal. Como los padrones son limitados, hay propiedades que se han vendido 10 veces.

A Pittaluga le hacen ofertas de forma recurrente para comprarle su propiedad aunque no está a la venta. Hasta ahora las rechazó pero otros, en cambio, terminan cediendo. Uruguayos oriundos del lugar y los primeros propietarios argentinos y brasileños se desprenden de propiedades que adquirieron décadas atrás por 50.000 o 60.000 dólares. “Los corren por la billetera”, dice un vecino. Así ocurren esas compras a valores desorbitantes —dos millones, tres o hasta cuatro millones, indican vecinos consultados—, que instalan un nuevo empuje remontando, a su vez, una vez más los valores.

Si bien la mayoría son compradores finales, las expectativas de que los valores del suelo sigan creciendo quien sabe hasta dónde genera que las propiedades y los terrenos se usen para hacer negocios especulativos. Esto es legítimo, opina el inmobilario Marcelo Villanueva, “cada uno luego tiene sus métodos y sus áreas de inversión que el gobierno delimita y regula, pero claramente a veces da la impresión que el mercado va muy por delante y el Estado la corre de atrás, como puede”.

Por ejemplo con las contribuciones inmobiliarias, que eran y son todavía, tras una ola de reajustes, muy económicas en relación al valor del suelo y de las propiedades que tienen encima. Para algunos, este desfazaje es uno de los secretos mejor guardados del costoso paraíso.

Hacía tiempo que por lo bajo se comentaba que los aforos estaban viejos y no guardaban relación alguna con el imponente desarrollo comercial del balneario. Se hacía impostergable una actualización de los montos. Hasta hace muy poco, la mayoría de los 1.530 padrones que tributan en José Ignacio pagaban contribuciones inmobiliarias que rondaban los 20.000 a 30.000 pesos anuales. O menos.

“Lo que ocurría es que se pagaban valores mínimos en algunos casos, de forma similar a barrios de la ciudad de Maldonado”, explica Álvaro Villegas, prosecretario general de la Intendencia de Maldonado.

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Pittaluga, que además de empresario gastronómico fue concejal por el Frente Amplio, recuerda que el intendente Óscar de los Santos comenzó a hacer un relevamiento para identificar padrón por padrón la falta de concordancia. El impulso causó molestias, como era de esperarse. Fue un proceso lento, que requiere un estudio, revisión y verificación de la evolución del mercado inmobiliario, comparándola con otras localidades del departamento, para así llevar a cabo una adecuación de los valores con el propósito de lo que se llama justicia tributaria.

Un vez cuantificado el rezago, en 2013 se materializó en una resolución departamental que luego, cuando asumió el nacionalista Enrique Antía en 2015, se recogió. Según publicó El País, el proceso se concretó en los últimos dos años y no de forma generalizada.

En algún caso, como el de Pittaluga, el incremento fue de 300%. Aún así, reconoce que sigue siendo una contribución modesta —unos 140.000 pesos anuale— para la zona.

Villanueva, el agente inmobiliario, plantea que “ha habido casos de diferencias de criterios” que molestaron a vecinos. Ha ocurrido entre propiedades vecinas, de características similares, la imposición de gravámenes muy diferentes entre sí lo que “generó incertidumbre al futuro fiscal y a los métodos de calcularlos”.

Las quejas llegaron primero al despacho del alcalde Nazareno Lazo y después a la comuna. Villegas explica que la norma habilita a que la actualización se aplique por zona o por inmueble, a medida que se decrete la incongruencia. No cree que, a pesar del aumento, estén desfasados de otras zonas del departamento, “se alcanzaron valores razonables”, dice.

Actualmente, el 90% de los padrones está al día con el impuesto. Algunos todavía conservan lo que parece ser un desajuste. “He visto muchos terrenos cuyo valor catastral es de 50.000 pesos y valen dos millones de dólares. La intendencia hizo una actualización de los valores pero va más rápido el desarrollo y la valorización de la propiedad en esa zona que la intendencia aforando los predios, y terminan desfasados completamente”, comenta una fuente del ámbito judicial.

Una primera pista para detectar estos casos es buscar su valor catastral, uno de los indicios que servirá de parámetro para calcular la contribución. Es un trámite público que se realiza de forma online. Por poner un caso, de allí surge que el valor catastral del terreno que adquirió en 2011 el empresario Eduardo Costantini por 7,5 millones de dólares, en el que construyó una propiedad de 5,6 millones de dólares, según la última cédula catastral vigente, de 2023, el valor a tomar en cuenta para pagar impuestos es de 196.546 pesos.

El abuelo Machado era pescador artesanal y entraba a los vecinos en carreta. En 1991, cuando la segunda generación de los Machado compró el terreno donde luego se armó el restaurante Popei, la tierra era tanto más barata que una parte se pagó con un novillo. Su nieto Diego es uno de los pobladores permanentes que aunque ha visto su vida mejorada por el éxito del suelo, desconfía de sus consecuencias. “Me preocupa que el crecimiento siga siendo ordenado, porque tengo mucho miedo de hacia dónde vamos”, plantea este empresario gastronómico y concejal por el Partido Nacional.

Especulación en la zona hace tiempo que hay, “pero ahora estamos en el ojo de la tormenta”. Se refiere al desembarco de los desarrolladores a la caza de terrenos para montar proyectos en un territorio en el que la oferta de tierras es extremadamente inferior a la demanda.

Dice Machado:

—Tenemos en nuestras manos un producto caro, exclusivo. Un vino único, un champagne fino, entonces vendámoslo como lo que es y no lo regalemos como si fuera jugolín.

La pareja de Machado, Luciana Núñez, es la secretaria de la Liga de Fomento, principal y aguerrido custodio de José Ignacio. La Liga se creó 60 años atrás, cuando el pueblo era más bien aquel primo ermitaño de Punta del Este y crecía “huérfano” de autoridades. Cuando se entabló finalmente la relación, esta ha sido más bien tirante: “Solemos ser los que ponemos el palo en la rueda”, resume. En este período de Antía, escaló hasta la Justicia, con dos juicios en contra de la comuna y del Ministerio de Ambiente para impedir parcialmente dos construcciones que tendrían consecuencias ambientales perjudiciales.

Una demanda la ganaron, la otra no.

Foto: R. Figueredo.

La determinación de la liga es evitar cualquier precedente que tuerza el camino del desarrollo ordenado del balneario.

El asunto es que ninguna otra tierra en Uruguay es más cara que esta. Dicen que en Sudamérica, incluso. ¿Y qué efecto desestimulador tiene una multa por infringir una norma ambiental para quien está dispuesto a pagar cuatro millones de dólares por una casa?, plantea Luciana. Las billeteras grandes vienen con muchos caprichos, dicen en la zona.

—Hay un desarrollo que si avanza después no puedes retroceder, si construyes en altura, todo eso es un camino que no desandas y nosotros tratamos de defender a José Ignacio como el último bastión del Uruguay Natural —agrega.

Si se abre un nuevo comercio, allá va la liga a hacerles saber su “acuerdo de caballeros” según el cual preferirían que no coloquen banderas ni carteles luminosos, por ejemplo. Es la liga la que recibe los reclamos de vecinos que poco a poco quieren sumar servicios citadinos, como luminaria más potente que los faroles colocados, mientras que la mitad del pueblo prefiere la luz de las estrellas. O los que proponen que el casco se convierta en peatonal y que no entren los ómnibus, ¿y cómo se trasladarían entonces las personas que allí trabajan?

Al volverse un lugar cosmopolita, empezaron a emerger conflictos generados por los distintos usos del suelo.

—Es muy difícil conjugar miradas que algunas parecen estar mirando al norte y otras al sur —resume Luciana.

El contrapeso suelen darlo los que tienen raíces más longevas en el pueblo, pero muchos han vendido, “sabiendo que no van a volver porque es impagable”. Suelen desplazarse hacia otro sector más económico, como La Juanita, donde hasta el agua es más barata.

Foto: R. Figueredo.

Así lo explica el inmobiliario Marcelo Villanueva: “El primer círculo son las propiedades sobre el mar, el segundo son los barrios cerrados que nos circundan, cada uno con sus características y particularidades, el tercer anillo es La Juanita, Arenas de José Ignacio, Santa Mónica, luego viene todo el mundo rural de chacras, que es inmenso y variado”.

Según sus cálculos, en un radio de cinco kilómetros, los precios alternan de 10.0000 dólares el metro cuadrado, a 20 dólares: “Así de dispar y ecléctico es”.

Todo lo que sucede afuera del casco, en los alrededores, preocupa especialmente a la comunidad que está en el casco. Allí es que está creciendo la densidad de la zona, pero no al ritmo de los servicios que habría disponibles, dicen los pobladores más críticos con las modificaciones del plan de ordenamiento. Allí se estarían desarrollando proyectos con excepciones en altura —cosa que la intendencia niega—, construcciones en bloque de nueve metros, “tipo condohotel”, en algunos casos con las exoneraciones que comprenden a la vivienda promovida, pero con un precio de venta que ronda los 330.000 dólares.

—Ahora es, protegemos a José Ignacio o lo destrozamos con los desarrolladores —advierte Pittaluga.

En la comunidad conviven distintas posturas, desde las más conservadoras, hasta las confiadas en los proyectos que están surgiendo para que continúe el crecimiento. Sin embargo, coinciden en que, en este punto, el camino es el diálogo con las autoridades y no una batalla. José Ignacio no es una pintura inmóvil en un cuadro, se repiten, porque saben que lo que pase con esta tierra, si al final de cuentas el crecimiento resulta ser una bendición o un castigo, depende de ellos.