INFORME DE INMUEBLES DATA

El negocio inmobiliario incluye la compra de apartamentosy (en menor medida) casas para ponerlos en alquiler y obtener una rentabilidad. ¿Cuánto puede obtener un inversor con este negocio? Un nuevo análisis en base a indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) brinda pistas.

Inmuebles Data releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.

El economista y gerente de productos de El País, Gabriel Verdún elaboró un análisis a junio de este año sobre en qué barrios se encuentra mayor rentabilidad al poner un inmueble en alquiler y en cuáles menos.

Para ello trabajó con rentabilidades brutas en base a los precios de oferta promedio por barrio, calculadas con medida simple de alquiler anualizado corriente sobre precio de venta promedio para las propiedades en los mismos.

Se consideraron solo apartamentos y se eliminaron los barrios con oferta insuficiente.

“Se observan valores elevados de rentabilidad dada la coyuntura de dólar bajo”, indicó el informe. Es que en los 12 meses cerrados a junio, la divisa estadounidense cayó 10,27%. “Como los precios de alquiler se transaccionan habitualmente en pesos a diferencia de los de venta, su conversión a dólares llevó a que se produjeran aumentos en la rentabilidad puntual calculada en esa moneda”, agregó el análisis.

Según los datos, la mayoría de los barrios ofrecen rentabilidades en el entorno del 6%. La mediana (valor que divide en dos la cantidad de barrios) es levemente superior al 6% y un rango de variaciones conteniendo a la mitad central de los barrios (rango intercuartílico) que varia desde un 5,5% aproximadamente hasta poco menos del 7%. La rentabilidad promedio para junio de 2022 alcanzó al 6,38%.

Se agruparon los barrios en tres categorías según los valores de su rentabilidad a junio.

Se clasificaron los barrios para este informe en rentabilidades alta (mayor al 6,5%), media (entre 5,75% y 6,5%) y baja (menor que 5,75% y mayor que 4%). Se eliminan además valores extremos previo a la realización de las tablas.

“Los barrios que quedan con mayores valores de rentabilidad (ver cuadros) son principalmente barrios de valores bajos de venta y alquiler, pero en términos relativos a los demás barrios, el valor de venta es más bajo aun que el de alquiler, lo que genera rentabilidades mayores en esos casos”, señaló el informe.

Entre estos, Paso Molino, Cerrito, Belvedere y Villa Española presentan rentabilidades por encima del 7%.

“Los barrios con rentabilidad media presentan un mix donde empiezan a figurar barrios de habitual mayor valor en zonas del sureste de la capital, aunque aún se observa la presencia de barrios de menores valores de venta en las primeras posiciones (solo modificando muy levemente los criterios de clasificación habrían entrado en zona de rentabilidad alta)”, explicó el informe.

Brazo Oriental, Aires Puros, Capurro y Goes son los de mayor rentabilidad en este segmento.

En tanto, “los barrios con rentabilidad baja son, con muy pocas excepciones, los barrios de habitual mayor valor de venta de la ciudad. Aparece gran parte de los barrios de la costa sureste (la más cara de la ciudad) y barrios con fuerte avance en construcción, con incidencia de las leyes de promoción recientes”, agregó.

Aquí destacan Tres Cruces, Pocitos, Punta Carretas, Parque Batlle y Pocitos Nuevo con rentabilidades por encima de 5,6% y muy cercanas al límite inferior de los de renta media.

“Se observa que los barrios de valores de oferta más elevados son los que presentan menores rentabilidades. Se plantean dos hipótesis que se podrán validar en futuros análisis”, indicó el informe.

La primera hipótesis es el “efecto atracción de calidad”. Esto es “las construcciones realizadas en los barrios de mayor valor previo tienden a atraer desarrollos de mayor calidad lo que tiene asociado precios de venta mayores y más lejanos en términos relativos a los rangos de precios de alquiler posibles”, expresó el informe.

La segunda hipótesis es el “efecto demanda”. Este consiste en que “las fuertes preferencias por habitar e invertir en determinados barrios, principalmente ubicados en zonas cercanas a la costa y al sureste de la capital, generan precios de venta mucho más elevados, no solo en valor absoluto, sino también en términos de la posibilidad de traslado a precios de alquiler en igual magnitud que en barrios con menores preferencias”, estimó el análisis.

“Ambos efectos ayudan a presentar la distribución de rentabilidades observada”, añadió.

“Más allá de esas hipótesis principales, también se podrían hacer consideraciones de precios elevados de alquiler en general en la ciudad y aspectos de servicios en algunas zonas (incluyendo los de seguridad) que generan gran parte de la diferencia en los valores de oferta”, concluyó.