INMUEBLES DATA

En setiembre, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a agosto de este año, en lo que va del año y frente a un año atrás? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.

El Índice Global de Inmuebles Data mostró un incremento en la oferta de propiedades en setiembre respecto a agosto de 1,69%.

En la comparación interanual (frente a setiembre de 2021) hay una leve suba de 0,69% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario.

En lo que va del año la oferta de propiedades cae 1,44%.

El valor de venta de viviendas solicitado bajó en setiembre respecto a agosto. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta cayeron 0,48% en agosto.

En la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades caen 5,83%. En lo que va del año, el precio baja 3,03% en dólares.

El índice para apartamentos refleja una baja en los precios ofertados en setiembre respecto a agosto de 0,58%. En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró una suba de 0,44% en setiembre respecto a agosto. En la comparación interanual el indicador de precios de apartamentos a la venta cae 4,34% y el de casas baja 6,43%.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.468 en setiembre, US$ 2.470 en agosto, US$ 2.463 en julio, US$ 2.477 en junio, US$ 2.463 en mayo, US$ 2.454 en abril, US$ 2,438 en marzo, US$ 2.449 en febrero, US$ 2.451 en enero, US$ 2.461 en diciembre y US$ 2.454 en setiembre de 2021.

Esos valores por m2 varían si se trata de un apartamento (US$ 2.615 el m2) o de una casa (US$ 1.642 el m2).

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 167.360 en setiembre. Esa superficie fue la promedio de compraventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) para 2020 (último disponible) y ha variado poco en los últimos años (también fue 64 m2 en 2019).

En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m2 era de US$ 288.992 (también la superficie se tomó de las compraventas del INE).

En promedio el precio que se solicita por una propiedad en la capital es de US$ 204.354 y el valor mediano (que divide en dos partes iguales la cantidad de barrios) es US$ 151.000.

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro para apartamentos está en la zona del Club de Golf (US$ 3.879 el m2), seguido de Puerto Buceo (US$ 3.781 el m2), Barra de Carrasco (US$ 3.345 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.286 el m2). En setiembre el precio del m2 subió en las cuatro zonas.

Punta Gorda, Punta Carretas, Carrasco, Malvín y Pocitos Nuevo tienen valores por encima de los US$ 3.000 el m2 (entre US$ 3.266 de Punta Gorda y US$ 3.017 de Pocitos Nuevo. Pocitos completa los 10 más caros con un precio de US$ 2.908 el m2.

Los barrios con ofertas a menor precio para apartamentos son: Jardines del Hipódromo (US$ 603 el m2), Peñarol (US$ 765) y Piedras Blancas (US$ 791).

En cuanto a casas, los barrios con ofertas a un precio promedio más alto para el m2 son: Golf (US$ 2.968), Villa Biarritz (US$ 2.722), Punta Carretas (US$ 2.635), Puerto Buceo (US$ 2.625), y Carrasco (US$ 2.481).

Del lado opuesto están: la zona de Camino Maldonado (US$ 428 el m2), Casabó (US$ 519) y Bella Italia (US$ 533).

El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo cayó en setiembre 2,78% respecto a agosto (es el segundo mes seguido que baja). Antes, había subido en julio, previamente había tenido tres caídas consecutivas, y anteriormente se habían dado cuatro aumentos consecutivos (siempre frente al mes previo).

Respecto a setiembre de 2021 el precio de los alquileres lleva un alza de 3,65%. En tanto, en lo que va de 2022 los alquileres aumentan 1,02% en Montevideo.

El índice de alquileres para apartamentos bajó 2,45% en setiembre frente a agosto y el índice de precios de alquiler para casas cayó 3,48% en la misma comparación.

En el comparativo interanual, el indicador de precios de apartamentos en alquiler aumenta 4,12% y el de casas baja 14,38%.

El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 33.481 en setiembre. Esos valores varían si se trata de un apartamento ($ 29.922) o de una casa ($ 57.208). Si la vivienda es a estrenar el precio promedio en agosto de un apartamento era de $ 33.000 y el de una casa era de $ 51.293.

Los precios cambian según la cantidad de dormitorios. El precio promedio de alquiler ofrecido de un monoambiente era de $ 19.370 en setiembre, sin mucha diferencia respecto a un apartamento de un dormitorio cuyo valor promedio era de $ 20.809.

Para un apartamento de dos dormitorios el precio promedio de alquiler era de $ 27.559, para uno de tres dormitorios saltaba a $ 67.891 y para uno de cuatro dormitorios el valor alcanzaba a $ 88.528.

En tanto, para casas, el precio promedio de alquiler de una de un dormitorio es de $ 16.408. Para una de dos dormitorios se piden $ 25.322, para una de tres dormitorios salta a $ 59.682. En tanto, una casa de cuatro dormitorios tiene un precio de alquiler promedio de $ 120.875.

¿Cuáles son los 10 barrios más caros, los 10 barrios más baratos y los barrios que más cerca están del precio promedio para alquilar?

Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Golf ($ 117.272 promedio en el mes), Puerto Buceo ($ 92.491), Carrasco ($ 84.191), Punta Gorda ($ 68.540) y Barra de Carrasco ($ 59.298). Completan los 10 más caros, Punta Carretas ($ 53.878), Villa Biarritz ($ 53.715), Pocitos Nuevo ($ 38.955), Pocitos ($ 38.782) y Carrasco Norte ($ 38.001).

En ese top 10, bajaron los precios en setiembre respecto a agosto: Punta Gorda, Punta Carretas, Pocitos Nuevo y Pocitos. En Barra de Carrasco se mantuvieron y en los restantes cinco subieron.

En cuanto a los barrios que más se acercan al valor promedio de un alquiler en Montevideo ($ 29.922 para un apartamento en setiembre), están: Buceo ($ 30.515), Barrio Sur ($ 31.124), Ciudad Vieja ($ 27.254), Parque Rodó ($ 25.308) y Malvín ($ 34.949).

En tanto, los 10 barrios más económicos para alquilar un apartamento son: Manga ($ 10.958 por mes), Piedras Blancas ($ 11.014), Flor de Maroñas ($ 11.030), Jardines del Hipódromo ($ 11.212), Las Acacias ($ 11.360), Nuevo París ($ 11.500), Paso de la Arena ($ 11.630), Punta Rieles ($ 12.207), Cerro ($ 12.213) y Conciliación ($ 12.375). En seis de estos barrios el precio de alquiler subió en setiembre respecto a agosto y en Nuevo París, Paso de la Arena, Cerro y Conciliación, bajó.

En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($ 160.072 por mes), Punta Carretas ($ 158.357), Pocitos Nuevo ($ 129.704), Punta Gorda ($ 101.009) y Pocitos ($ 96.379).

En cambio, los más baratos para alquilar casas son: Manga ($ 13.210), Jardines del Hipódromo ($ 14.738), Nuevo París ($ 15.109), La Teja ($ 15.629) y Las Acacias ($ 16.235).

¿Cuáles eran los barrios donde había más apartamentos y casas ofrecidos para alquilar en setiembre? En apartamentos eran: Pocitos (2.071 ofertas), Centro (1.852), Cordón (1.234), Punta Carretas (708) y Malvín (673). En casas la mayor cantidad de ofertas de alquiler estaba en Carrasco (310), seguido de Pocitos (144), Unión (120), La Blanqueada (79) y Malvín (76).